阎炎：集体土地上违规商改住缘何“烧不尽”

广东省广州市番禺区、佛山市南海区部分集体建设用地涉嫌违规商改住，近日再度引发舆论关注。“总价35万元，双地铁2房。”在番禺区，用30万元～40万元左右的总价，就可以获得一套装修齐备的新房25年使用权，同时约定到期后可以续租。

不仅20多年房租一次性缴清，不用担心房租上涨，房东连25年后续约的事，都提前向租客承诺了。如此“贴心”的安排，显然不符合房屋租赁的一般行为逻辑，而是“以租代售”典型的运作方式。从以管护房名义建在耕地上的郊区“大棚房”，到废旧厂区工业用地上的“山寨廉租房”，再到分布更为广泛的，集体建设用地上的所谓长租房，打着不同的幌子，怀揣同一个目的——把各类非城镇住宅用地上的房子，当作商品住宅推销给城里人。

这些打商品住宅“擦边球”的违规项目，不论贴了怎样的伪饰，查验其真实身份不是难事。例如：这次番禺区被媒体曝光的几个“楼盘”，其实是三旧改造中村集体建的商业项目。整治违规项目固然有些难处，只要依法依规处置，也是有章可循的。真正的问题在于，几十万元花出去，却拿不到不动产权证的“以租代售”项目，在某些地方为什么会大行其道，形成气候、形成模式，一直被曝光还总能“春风吹又生”？

从2013年11月《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，到最新的《土地管理法、城市房地产管理法（修正案草案）》二次审议稿提出“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”，我国关于集体土地入市改革的口径是始终如一的：只限于集体经营性建设用地，即集体经济组织兴办企业，或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地，其中不包括公益性公共设施用地和宅基地，更不能开发为住宅——即使是全国13个集体建设用地建租赁住房试点城市，也不是集体建设用地都能盖出租房了，而是在自然资源部等部委批复的实施方案下，有序、可控地在少量试点项目中推进。

不难看出，番禺、南海等地区的违规“商改住”乱相，是伴随着当年三旧改造中的集体经营性建设用地入市而出现的。这些改革开放的前沿地区，早有大量的集体经营性建设用地存在，2005年广东就发布过《广东省集体建设用地流转管理办法》。

大约10年前开始，这些地方在三旧改造中对存量集体建设用地流转开展了不断的、有相当规模的尝试。以南海为例，有数据表明，2010年，南海6成的工矿仓储和商服等用地来自于集体建设用地；2010年～2015年，这一比例继续上升，其工矿仓储用地的73.95%和商服用地的72.28%来自集体建设用地。

用于工业、商业的集体土地流转多了，浑水摸鱼的机会也多了。而不管监管再如何完善，总是由人去执行，既然制度的篱笆是人扎起来的，也总会有人去想钻空子的方法。正如媒体报道的，以商业立项，竣工验收后再通过内部改建“摇身一变”成为住宅。政府在已经履行了职责离场后，的确存在一定的监管困难，尤其是在“没人举报、没人信访”，买卖双方达成一致，形成沉默“共谋”的情况下。

在扎紧制度篱笆的同时不能忽略的是，远离市中心、贵至每平方米10000元还没有产权证的房子能卖得出去，才是有大批人去钻这个空子的根源。经营性用地流转多，证明了此地经济发展较快，如何进一步平衡这些地区的职住需求，真正实现“住有所居”，才是根治这类集体建设用地违规“商改住”的治本之策。

（作者系本报记者）