苏中地区2003年度
城市地价动态监测报告
一、苏中地区地价动态监测成果
根据《城市地价动态监测体系技术规范》和《江苏省城市地价动态监测体系研究技术方案》的要求，采用与全省地价指数测算相同的方法，测算出苏中地区南通、泰州各监测点的地价，采用拉氏公式计算地价指数，结果如下：
苏中地区地价指数(环比指数)表
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年份
用途
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2000
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2001
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2002
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2003
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综合
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100.00
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105.72
|
108.42
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114.33
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|
商业
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100.00
|
103.76
|
105.68
|
110.72
|
|
住宅
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100.00
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108.74
|
112.96
|
116.42
|
|
工业
|
100.00
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100.99
|
100.36
|
100.81
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二、苏中地区地价走势的特点及原因分析
苏中地区主要为沿宁通高速公路沿线区域，包括南通、扬州、泰州、盐城四个市。2003年苏中地区地价走势特点是在总体上呈现快速增长的趋势，2003年综合指数为114.33，比2002年高出了6个点，这一方面是由于苏中地区在2003年经济发展速度较快，另一方面也与苏中地区总体地价水平不高有一定的关系。
从不同用途看，住宅用途地价变化最大，商业用途变化次之，工业用途变化最小，2003年度住宅指数为116.42， 商业指数为110.72，工业指数仅为100.81。
从空间上看，苏中地区地价指数介于苏南、苏北之间，综合指数比苏南地区综合指数约低2个点，比苏北约高4个点，这与其所处经济位置及地理位置相符合。
从时间上看，2000年到2003年苏中地区地价总体上呈持续上升趋势，2001、2002、2003年综合指数分别为105.72、108.42、114.43，2003年综合指数最高。这一特点与全省综合指数变化趋势相同。
苏北地区2003年度
城市地价动态监测报告
一、苏北地区地价动态监测成果
根据《城市地价动态监测体系技术规范》和《江苏省城市地价动态监测体系研究技术方案》的要求，采用与全省地价指数测算相同的方法，测算出苏北地区徐州各监测点的地价，采用拉氏公式计算地价指数，结果如下：
苏北地区地价指数(环比指数)表
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年份
用途
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2000
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2001*
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2002*
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2003
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综合
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100.00
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103.97
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104.42
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110.03
|
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商业
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100.00
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103.79
|
103.47
|
105.54
|
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住宅
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100.00
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104.40
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106.09
|
113.41
|
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工业
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100.00
|
102.80
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101.20
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100.82
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二、苏北地区地价走势的特点及原因分析
苏北地区包括徐州、连云港、宿迁和淮安。苏北地区受区域内经济发展水平的制约，区域内地价增幅为全省最低。2003年综合指数
为110.03，比全省综合指数低3个点。
从不同用途看，与苏南、苏中地区相同，住宅用途地价变化最大，商业用途变化次之，工业用途变化最小，2003年度住宅指数为113.41， 商业指数为105.54，工业指数为100.82，住宅、商业指数比全省住宅、商业指数低约3―4个点。
从空间上看，苏北地区地价指数低于苏南、苏中，综合指数比苏南约低6个点，比苏中低约4个点，这与苏北地区经济欠发达、土地市场发育不很完善有一定的关系。
从时间上看，2000年到2003年苏北地区地价总体上呈持续上升趋势，2001、2002、2003年综合指数分别为103.97、104.42、110.03， 2001、2002年地价的变化幅度较小，而2003年地价变化幅度较大，上升幅度超过2001、2002年总和。
重点城市2003年度地价动态监测成果
南京市地价指数(环比指数)表
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用途\年份
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2000
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2001
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2002
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2003
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综合
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100
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118.23
|
116.06
|
117.53
|
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商业
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100
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116.39
|
112.88
|
113.54
|
|
住宅
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100
|
120.58
|
118.82
|
120.63
|
|
工业
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100
|
104.01
|
100.98
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101.3
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苏州市地价指数(环比指数)表
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用途\年份
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2000
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2001*
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2002**
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2003
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综合
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100.00
|
111.12
|
118.36
|
127.54
|
|
商业
|
100.00
|
109.57
|
114.90
|
120.22
|
|
住宅
|
100.00
|
114.71
|
125.51
|
136.30
|
|
工业
|
100.00
|
101.96
|
101.79
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101.61
|
无锡市地价指数(环比指数)表
|
用途\年份
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2000
|
2001*
|
2002*
|
2003
|
|
综合
|
100.00
|
110.36
|
104.68
|
114.38
|
|
商业
|
100.00
|
111.82
|
104.66
|
108.89
|
|
住宅
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100.00
|
110.83
|
105.37
|
118.13
|
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工业
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100.00
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101.72
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101.65
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101.47
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常州市地价指数(环比指数)表
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用途\年份
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2000
|
2001*
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2002
|
2003
|
|
综合
|
100
|
113.98
|
112.01
|
114.88
|
|
商业
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100
|
115.74
|
110.96
|
112.42
|
|
住宅
|
100
|
114.98
|
117.42
|
123.62
|
|
工业
|
100
|
101.56
|
101.45
|
102.32
|
南通市地价指数(环比指数)表
|
用途\年份
|
2000
|
2001
|
2002
|
2003
|
|
综合
|
100
|
108.49
|
113.41
|
117.46
|
|
商业
|
100
|
103.14
|
108.36
|
113.8
|
|
住宅
|
100
|
114.29
|
120.01
|
123.68
|
|
工业
|
100
|
100.72
|
100.49
|
100.85
|
泰州市地价指数(环比指数)表
|
用途\年份
|
2000
|
2001*
|
2002
|
2003
|
|
综合
|
100
|
103.49
|
104.05
|
105.64
|
|
商业
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100
|
104.37
|
103.00
|
103.40
|
|
住宅
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100
|
103.11
|
106.05
|
109.16
|
|
工业
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100
|
101.25
|
100.23
|
100.73
|
徐州市地价指数(环比指数)表
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用途\年份
|
2000
|
2001*
|
2002*
|
2003
|
|
综合
|
100.00
|
103.97
|
104.42
|
110.03
|
|
商业
|
100.00
|
103.79
|
103.47
|
105.54
|
|
住宅
|
100.00
|
104.40
|
106.09
|
113.41
|
|
工业
|
100.00
|
102.80
|
101.20
|
100.82
|
江苏省2003年度地价走势评价
江苏省城市地价走势与其区域经济、社会、城市化进程、人口增长趋势具有较强的相关性，且在不同地区地价走势表现出不同的变化趋势。应该说江苏省近年地价的上升一方面是还原土地本身市场价值的过程，另一方面是城市社会经济发展和城市建设的结果，从总体上看目前仍处于合理范围之内。
一、全省城市地价走势与经济、社会发展基本保持相对协调的发展轨迹。2003年，全省地价综合指数为113.62，即全省地价总体上上涨了13.62%，gdp增长率为13.5%，这说明2003年江苏省地价上涨幅度与全省gdp的增长幅度相当。
二、全省城市地价走势与土地市场的供需关系变化相一致。受住房制度的改革、拆迁安置办法的变化及居民收入水平的提高，住宅类房地产的需求旺盛，但由于受开发时间、开发周期等诸多因素影响，市场上能够实现的有效供给不足，使得部分城市住宅用地地价上升趋势明显；商业类房地产由于供应总量相对较小，不能满足第三产业快速发展的需要，使得商业用地地价也存在较大的上涨幅度；工业用地受以需定供供地政策的影响，地价水平基本保持平稳。
三、全省地价水平和地价指数由南向北在空间上表现为三级梯度格局，呈苏南、苏中、苏北递减的空间趋势面。由于经济、社会发展水平和城市化进程等方面不同，全省不同区域内地价走势表现出不同的运行轨迹：苏南地区大部分区域地价涨幅较大，苏中地区次之，苏北地区地价涨幅较前两者低，这与我省经济发展的不平衡性相一致。
根据我省土地市场的建设和发展状况，并结合江苏省区域经济、社会及其它相关因素的分析，2004年江苏省地价将延续上涨的趋势，增长幅度在总体上与2003年基本相当。商业用地地价上涨幅度可能超过2003年；住宅地价上涨将放缓，但同一城市的不同地区、不同类型的住宅用地地价将出现差别性增长的特点；工业用地地价将呈现成本型增长的趋势，但上涨幅度不会太大。
江苏省2003年度地价指数编制说明
一、地价监测点的设立
本次江苏省城市地价动态监测体系研究工作，根据《城市地价动态监测体系技术规范》和《江苏省城市地价动态监测体系研究技术方案》的要求，选择了南京、苏州、无锡、常州、南通、泰州、徐州作为地价动态监测重点城市，遵循代表性原则、一般性原则、确定性原则、稳定性原则、易操作性原则、合理分布性原则，共设立了612个地价动态监测点，并调查了各监测点、146个交易样点的基本情况和地价资料等。
二、地价指数的编制方法
根据《城镇土地估价规程》的要求，选择不同的估价方法，由《江苏省城市地价网》自动测算各监测点2000年到2003年四年的地价，然后测算各监测点的地价指数，再采用拉氏公式计算各城市、各区域和全省地价指数。
三、地价内涵的说明
江苏省城市地价动态监测体系中的地价是指在一定基准日、设定用途、设定土地利用状况为城市平均容积率、设定土地使用权年限为法定最高年限（商业40年、住宅70年、工业50年）、设定土地开发程度为城市平均土地开发程度条件下的国有土地使用权市场价格。
1、基准日：地价监测地价的统一基准日期为每年12月31日，基期为2000年12月31日。
2、设定用途：根据市场交易样点和地价监测点的实际土地使用情况和《国有土地使用证》的登记用途，对地价监测点的用途按商业、住宅、工业三种用地类型进行设定。
3、设定的土地开发程度：城市区域平均土地开发程度。
4、设定土地使用权年限：法定最高出让年限，即商业用途40年、住宅用途70年、工业用途50年。
5、设定的土地利用状况：按平均容积率设定土地利用状况。
