苏州市张家港市
近年来，张家港市坚持“亩产论英雄”，按照苏州“产业在沿江转型、创新在城区集聚”总要求，持续开展产业用地更新行动，调高调轻调优产业结构，盘活存量、优化增量，持续提高土地节约集约利用水平，有力支撑经济高质量发展。
一、基本情况
（一）自然资源节约集约利用情况
张家港市坚持实行最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，以实的措施、新的技术推动土地利用方式“增量扩张”向“存量挖潜”加速转变，以全国万分之一的国土面积创造了千分之三的GDP，获评“江苏省自然资源节约集约利用模范县（市、区）” “全省高标准厂房建设与使用先进地区”等多项荣誉。因节约集约用地成效突出，2020年张家港市获国务院真抓实干督查激励。
（二）“两集聚两提升”行动概述
1．行动的现实背景。张家港市已进入后工业化时代，土地开发强度已超34%，逼近“资源底线”，部分产业结构层次低、节约集约利用不够、企业布局不合理等问题愈发凸显。城市发展已迈入存量时代，必须积极向低效土地要空间、向存量土地要效益，才能走出一条高质量内涵式发展道路。
2．行动的创新思路。计划五年内，逐步实现产业用地空间集聚和产业集聚，有效提升土地产出效益和土地容积率，更新产业用地2.2万亩，亩均税收提高30%、容积率提高15%。主要有六大举措：一是摸清产业家底，明确目标对象。二是编制更新规划，制定推进计划。三是完善准入机制，扎好“口子”。四是健全退出机制，做好退出“后半篇”文章。五是鼓励多方参与。六是深化全程监管。
3．行动的前期条件。张家港市统筹全域规划，已划定16万亩工业用地保障线，形成“产业基地—产业社区—工业区块”梯次发展格局；定期更新《产业用地供应热力图谱》，向社会发布可用产业地块信息；定期开展工业企业资源集约利用综合评价，并对区镇政府开展评价考核，制定奖励政策；制定《张家港市产业用地更新“两集聚两提升”行动实施方案（2020~2024）》，作为行动的总体纲领。
4．行动的初步成效。2020年以来，张家港市累计完成产业用地更新17637亩，其中原地更新7970亩、“退二还一”8312亩、“退二进三”1355亩，更新力度位居苏州前列。产业用地亩均税收和容积率稳步提升，产业用地空间更加集聚。全市建设用地地均GDP从2018年697.35万元/公顷，增加到2022年790.51万元/公顷。
二、经验做法和成效
（一）开展调查评价，打好行动基础
为系统推进产业用地更新，在往年用地调查和工企评价的基础上，2022年张家港市启动产业用地补充调查，重点排摸产业用地的房地产权关系、租赁关系和投入产出关系，将企业用地数据与产出、能耗等数据挂钩，对全市6320宗17万亩、近8500家企业做到“一地一数据、一企一数据”，并建立数据分析展示平台。成果有力支撑了《张家港市产业用地更新专项规划》的编制，制定出“一园一策、一企一策”，助推工业集中区的更新改建和整合重建。
（二）严把项目准入，把牢行动前提
落实省、市工业用地提质增效相关意见，2022年进一步提高产业项目准入标准，新增项目和二级市场项目，原则上用地不小于1.5公顷、投资总额不低于6000万元、亩均投资强度不低于600万元、亩均税收不低于100万元/年，否则不予单独供地。严格审核用地超200亩项目，避免企业圈地囤地。注重产业契合度，既要符合国家政策和行业条件，又要符合市“4+4”产业链和区镇主导产业。
（三）建立评价体系，充实行动依据
健全产业项目评价指标体系，从产业契合度、投入产出水平、科技创新水平、资源综合利用水平等多维度进行评价，对于在项目规模、研发能力、人才引进等方面有突出优势的企业加分，对于高耗能、高排放、低效利用、不良信用记录的企业减分，一票否决触碰安全生产、环保“红线”和上年度工企评价差的项目。
（四）土地弹性出让，巩固行动成效
将产业项目评价得分作为土地弹性出让的依据，得分95分以上的按50年出让，得分80~95分的按30年出让，得分70~80分的“先租后让”，得分60~70分的入驻现有载体。落实“双合同”监管，在签订出让合同或是转让合同的同时，按照准入要求签订投资发展监管协议。2020年以来，按30年弹性出让的产业用地共88宗2340亩。
（五）鼓励自主更新，完善奖励制度
促进工业用地复合立体综合利用，鼓励企业厂房自行改造提高土地利用率。新增工业项目需利用地下空间的，地下空间与地上土地使用权一并出让。对符合规划、不改变用途的工业用地，增加容积率且自用的不增收土地出让金，并可享受一次性资金奖补，如：对利用地下空间建设停车场（库）的项目，每个泊位奖补10000元，地上机械式立体车库每个泊位奖补5000元；对厂房加层的，新增二层部分奖补120元/㎡，新增三层及以上部分奖补160元/㎡。2022年起，新增工业、物流项目容积率不低于1.6，载体项目不低于2.0，科创、专项服务产业项目不低于2.5，特殊项目一事一议。
（六）创新节地模式，凝炼行动经验
凝聚节约集约共识，政府、企业同向发力，形成一批节地示范案例。五棵松科创园“拆旧建新”，建设高标准厂房搭建产业载体，容积率从0.39提高至2.03，亩均税收从4000元大幅提升至60万元。锦阳工业园占地88亩，通过腾退低效厂房打造新兴工业园区，建筑面积净增加8万平方米，配建工业邻里中心，成为混合开发、复合利用的典范。江苏申港锅炉利用厂区内边角地建设集露天运动球场、地下消防水池于一体的复合型立体停车楼，新增396个停车位，兼顾生产和生活配套需求，成为企业自主节地的典范。
张家港市五棵松科创园更新前、后对比照片
三、适用范围和推广前景
（一）适用范围
产业用地更新“两集聚两提升”行动，主要适合在制造业相对发达的地区推广，这些地区存量产业用地体量较大，产业结构相对完善，按照国家高质量发展和产业转型升级要求，需对传统产业和低效用地进行更新，鼓励产业入园、工业上楼，提高效益。
（二）推广条件
推广地区的存量产业用地相对低效、分散，新增产业项目用地需求旺盛，亟需加快低效用地再开发。前期开展过产业用地调查和评价，对产业用地情况充分掌握。初步建立政策保障体系，通过政策创新激发更新动力，企业自主更新意愿强烈。建立政府跨部门协同机制，原有企业和各类社会资本愿意共同参与。
（三）改进方向
一方面，因地制宜细化配套政策。在推广过程中，需进一步细化政策措施，制定详细可行的更新计划，结合地方产业特点和政府财力，采用可持续的更新模式。另一方面，强化产业用地全生命周期监管。在严把项目准入的同时，加强产业项目的开竣工、投达产和运营的监管，对达不到约定要求的企业督促整改或加快清退，确保优质项目有地或有厂房可用。 |
