一、基本情况
    南京江宁汉德森“申智滙谷”工业互联网产业园项目位于南京市江宁高新区科建路666号，占地面积160亩，西邻主干道天印大道，北临科建路，南至科宁路，东至湖山路。
    南京汉德森科技股份有限公司于2003年以协议出让方式取得土地使用权，实际出让面积169亩，用途为工业用地。项目地块内原地上建筑共7座，包括4座厂房，2栋工业楼、1栋办公楼，建筑面积共 88416.26平方米，地块原实际容积率0.75。项目地块位于江宁高新园核心区，区位优势十分优越，但近年来由于业务发展原因，产出效率较低，部分厂房和土地长期处于低效利用状态，亟待进行产业更新及改造盘活。

    2020年2月，企业响应低效用地再开发及鼓励建设高标准厂房政策，将该地块进行低效用地再开发，建设申智滙谷工业互联网产业园项目，计划建设高标准、现代化智慧工业园区，建成后总建筑面积约33万平方米，地上约27万平方米，地下6万平方米，综合容积率2.5。

    二、主要做法（模式特征）
    1、政府引导、市场参与。为鼓励市场主体参与改造，根据省市区出台的一系列政策，引导鼓励企业在不改变用途的前提下，利用存量土地通过收购重组实现产业转型升级。江宁高新区多次上门沟通疏导，积极促进由第三方公司收购汉德森公司股份，在保留汉德森公司部分建筑外，出资新建申智滙谷工业互联网产业园项目，实现众创空间+孵化器+加速器+总部的全链条服务，同时融入完善的金融、商务、供应链等配套服务，推动企业快速发展。
    2、规划引领、科学设计。因人流导向主要由北向南，为提升天印大道城市形象面，规划将高层园区配套用房及高层厂房设置于西侧及北侧，丰富城市天际线及立面形态，整体北高南低、西高东低（体块轴测图、沿街立面）。

    为节约集约利用土地资源，结合本园区主要针对高新技术产业，选用穿墙式与下沉式相结合的模式——通过将员工室外人行区域进行提升 60 公分，平接室内生产车间，可解决叉车坡道占用生产车间的问题，60公分高差可用景观处理方式弱化；同时采用液压调节装置可适应不同高度货车。

    三、节地效果
    1. 土地承载力提升显著提高。地块原容积率0.75，仅保留约2万㎡建筑，其余区域新建或拆除重建，分三期建成后总地上总建筑面积将达到26.6万㎡，容积率将达到2.5，是原建筑体量的3.3倍。

    2. 税收提高显著。再开发实施前，汉德森几近停产，近三年税收维持在80万左右。再开发总建设投资将达到21亿元，分三期建设，全部投入使用后，将引进300-400家优质企业，预计年产值达30亿元，年税收达8500万元。目前首期工程已开工，2022年3月竣工，已完成全部26家企业招商；二期、三期工程计划2022年12月竣工，部分已招商。

    四、应用前景
    1. 产业上楼趋势。通过提高容积率，建设高标准厂房集群，将原来平铺式开发厂区集中上楼，并集研发、生产、金融配套等于一身，提高土地利用效率，符合现代工业发展需求且改善区域城市形象，更符合土地集约利用总体要求。
    2. 资本介入加速再开发进程。低效用地再开发需资金投入，除政府收储再出让方式外，企业自主再开发更符合市场经济要求，吸引优质资本参与地块再开发过程，以时间换空间，满足中小企业迫切需求，助力实体经济发展。
    3. 形成良好社会效益。在满足企业经济效益同时，最大限度地利用有限的资源有效的盘活了低效土地，带动地区产业升级，形成土地节约集约利用。

    五、实践探索（政策价值）
    企业主体实施，政府监管，通过设立转让税收和面积等要求，规范土地管理。目前江宁高新区及规则资源部门要求该项目分割转让给入驻企业需满足以下三点条件：
    1. 入驻企业需在江宁高新区注册，并通过园区项目评审后方可入驻；
    2. 入驻企业年税收强度连续两年达35万/亩，经江宁高新区审核出具书面意见后方可办理不动产过户手续；
    3. 入驻企业在办理不动产过户手续前须与江宁高新区签订项目投资协议，企业连续3年税收强度低于35万/亩，需交纳项目投资总额30%的违约金给江宁区高新区或主动将厂房按市场价转让给符合入园条件的企业。
    但从具体执行层面来说，除了园区监管，同时也需要工信部门、房产部门统筹联动，形成合力，促进标准厂房项目良性发展。