近年来，我国房价在宏观调控中继续过快上涨，有些大城市的涨幅进一步升高。人们看到，在国家接连出台调控措施的情况下，房价呈现出边调控边上涨，越调控越上涨的局面。人们不禁要问：究竟有没有办法抑制房价过快上涨？这样“空调”下去，政府公信力必定受到严重危害，也直接影响社会主义和谐社会的建设。

　　房地产价格与宏观调控调反方向运行，不是市场经济的正常现象，这种“怪现状”已经到了非扭转不可的地步。当前，房地产市场宏观调控面临四大挑战：价格泡沫增多；土地管理弊端突出；暴利与腐败蔓延不止；住房保障力度不足。现对这些挑战提出一些应对思路。

  　一、加大力度挤压房地产市场泡沫

　　近几年来，我国一些大城市的房价上涨近乎疯狂：2004年，上海房价上涨21%；2005年，北京房价上涨21％；2006年，广州房价上涨22％；2007年，南京的房价也出现了快速上涨的现象。我国房地产市场是否存在泡沫？是否已经出现比较严重的泡沫？虽然存在着很大争议，但对于第一个问题不应做出否定的结论。我认为，我国房地产市场确实存在泡沫，有些大城市正在滋生比较严重的泡沫。

　　房价过快上涨是楼市泡沫膨胀的表现。衡量一个城市的房地产价格是否合理，首先看当地经济发展，如果经济发展不足以支持撑地价、楼价的上涨，就是出现了价格泡沫。北京和上海出现了每平米7万元的天价住宅，已超过了多年蝉联世界物价最高城市东京市中心精装修公寓的价格，令西方媒体也大跌眼镜。德国《科龙城市导报》发表评论文章指出，北京、上海等大城市的房价已经远远高于欧美很多同类城市，如果考虑到实际货币因素，可能高出几倍、几十倍。有人认为，中国大陆的城市经济已经真正开始站到了与亚洲各主要城市展开竞争的层面。日本东京市区房价可到达7万元/平方米，中国台湾和香港也有3、4万元/平方米。其实，相对于经济发展水平，中国东部沿海地区的一些大城市房价上涨过快、过高。价格与价值的严重背离，是泡沫经济产生的基础。

　　同时，衡量一个城市的房地产价格是否合理，要看当地居民的房价收入比。发达国家一般城镇居民的房价收入比是3：1到4；1，世界银行认为超过5：1商品住房将会滞销。目前，我国几乎所有大城市的房价收入比，都超过了世界银行的警戒线，由于我国城市居民曾经享受过福利分房，一段时期内超过警戒线有一定的历史原因。但有些城市的房价收入比已经越过10：1，使一些市民陷入“买房难”的困境之中。从这些意义上讲，当前我国许多大城市的房地产泡沫是显而易见的。

　　有人指出，早在几年前就有人预测，中国楼市泡沫马上就会破灭，但楼市不仅没有崩盘，反而节节高升。尽管政府不断出台调控政策，楼市仍未降温。房地产市场没有崩溃，不等于没有泡沫；房价过快上涨一直无法抑制，也不等于没有泡沫。房地产泡沫没有破灭，不等于可以无动于衷，必须居安思危、防患于未然。各国的经验表明，房地产业发展是否正常将影响到整体经济的兴衰。1990年代，东南亚国家房地产泡沫破灭带来的金融风波，大家记忆犹新。同时，日本房地产泡沫破灭也使日本经济陷入十多年的衰退。房地产商王石最近公开表示，房地产的泡沫终究会破灭，房子价格将回归理性。这位既得利益者的看法是有见地的。

　　对于房地产市场的泡沫，必须加大力度进行挤压。近来南京市政府有关部门采取了一些举措抑制房价过快上涨，一些专家和媒体有些不理解，甚至颇有微辞。南京市政府有关部门对于房地产市场的干预，尽管具体举措有待优化，但其取向与时机的选择无疑是正确的。政府可以干预市场，但不能随意干预。南京市近期房价上涨已经进入“非常时期与非常市场”，因而政府采取“非常手段”是必要的。国家发改委、国家统计局最近联合发布的数据显示，4月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨5.3%。其中，南京新建商品住房销售价格涨幅为8.8%。5月，70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，涨幅较大的主要城市包括：北海15.1%、深圳12.3%、温州10.9%、北京10.3%、蚌埠10.2%和南京9.2%等。在这种情况下，有关大城市的政府如果对于过快上升的房价放任不管，就是政府职能缺位，就是不负责任。

　　现在的问题是，政府究竟在什么情况下需要干预市场？我认为，一是市场扭曲。房价过快上涨，属于市场扭曲。从商品价值规律来看，是价值与价格的背离，是价格泡沫现象的加剧。二是市场失灵。房价不断趋高，一些低收入者家庭买房难的问题更加突出，一些贫困家庭实现小康住房目标的希望更加渺茫。这时，就需要干预，对部分城市家庭给予住房保障。

　　政府对于部分开发商的这些违规行为，必须严加监管。从开发商方面来看，推迟土地开发与捂盘不卖的违规行为，已经成为相当普遍的行为。最近媒体报道北京一些开发商联手捂盘逼房价上涨的事件，房子越盖越多，价格越涨越高，不是一般的供求不平衡，已经涉及房地产商扰乱市场秩序的问题。开发商越“圈地”与捂盘不卖，市场住房供应越少；供应越少，价格就越高，供求关系发生作用；价格越走高，开发商越捂盘不卖。对此，有些地方的有关管理部门视而不见、束手无策。能否迅速转变这种无作为的局面，这是对政府有关部门执政能力的严峻考验。

　　城市住房需求旺盛确实是房价上涨的一个原因，但决不是惟一的原因。一个重要的“非市场因素”，是地方政府向房地产要gdp、要税收、要政绩。根据科学发展观与正确的政绩观，gdp、税收、政绩样样都是为老百姓。而有些同志向房地产要gdp是为了“政绩工程”，增加税收还为了地方财政更活络。因此，以人为本、重视民生等房地产市场宏观调控的理论基础，必须成为各地政府的自觉行动。

　　二、解决土地制度和管理中的突出问题

　　房价与地价，究竟是谁抬高了谁？开发商总是将房价上涨归咎于地价上涨，而地方政府部门总要证明地价并没有抬高房价。这是个“蛋生鸡还是鸡生蛋”的问题，谁都有责任。2006年6月，国土资源部公布40个楼盘的分析资料，结果显示，不论是协议供地方式还是“招拍挂”，地价占房价的比例平均在25%至30%左右。7月，国研中心宏观部发表的一份研究报告显示，2000年到2004年间土地成本上涨50%；2001年到2005年间，住宅土地交易价格指数上涨了49%，住宅价格上涨了30%。土地价格上涨，导致商品房开发成本上升，必然推动房价上涨。这是客观事实。

　　现行土地制度与管理中的弊端，是房价过快上涨的重要原因，政府必须予以重视，并切实加以解决。首先，应优化土地供应方式与价格形成机制。政府垄断土地供应一级市场，是土地价格上涨的源头。目前城市的土地市场运作，一类是存量土地一级开发，包括旧城改造、“城中村”改造及“退二进三”(工业厂区改商业、住宅等第三产业)项目，另一类是增量土地一级开发，包括土地征用和农转用土地。这些土地批租都由政府垄断，政府部门在土地交易过程中，即当裁判员，又是运动员。政府土地收益的高低与成交地价的高低成正比，高地价已经成为各级政府的目标，许多地方政府追求土地收入的最大化。以天津市为例，2003年6月1日该市实行土地公开招拍挂，在此之前地价最高的和平区每亩地价格在200-300万元左右，而2004-2005年该区土地已上涨到1000万元左右，2006年该市土地交易中心推出地块的起挂价已在2000万元左右，土地价格两年中上涨5倍左右。5月底国家发改委发布的全国70个大中城市房地产价格指数显示，今年一季度土地交易价格上涨幅度达9．8％，这是去年一季度以来土地价格的最大涨幅。2006年全国招拍挂出让土地面积和价款分别同比增长16．3％和30．5％。今年上半年“地王”在南京市湖南路，这一地块于5月30日下午在南京市国土局拍卖大厅拍卖。经过59轮地产商们的竞拍，成交价格几乎是起拍价的一倍，土地单价达到34832元／平方米，超过了10天前汉府街地块拍出的28800元／平方米，楼面地价已达11642元／平方米，刷新了南京最高地价纪录，也成为同期全国土地价格最高的地块。

　　改变普通商品住房的土地招标竞价规则，由“价高者得”转变为“价优者得”，实行“地价最高、且房屋售价最低者得”的规则。商业用房价格过高，会加大企业的商务成本，抬高城市的投资与生活的门槛，同时增加商业地产的经营风险。为此，应向房地产开发商提出警示。

　　促使土地一级市场产权主体多元化，探讨集体建设用地与国有土地市场统一的途径和阶段性措施。“小产权房”的出现是农民将土地收益最大化的尝试，是农民在城市化进程中分享利益的一种途径。在二战以后日本、台湾地区出现的土地革命，就是让农民以土地致富，避免了农民成为城市贫民的现象。建设在农村集体土地上的商品性住宅，按现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，被称之为“小产权房”。从一些地方的情况来看，同一地区的小产权房比大产权房价格低30%左右。国土资源部门已经拆除没收了一些城镇的“小产权房”，但农民认为，农村土地和宅基地属村集体所有，我们在不占用耕地和扩大宅基地的前提下，多出来的楼房是村集体财产，村委会有权利处置。农民的话，不是没有道理的，应允许探索，并及时总结与规范，以形成更具活力的土地市场。尝试以土地入股房产的方式，让农民出售土地后也能享受今后土地的增值效应，随着土地红利的上升逐年享受溢价。

　　调整土地收益分配机制，可以有效遏制地方政府盲目扩大征地规模的冲动。通过提高耕地占用税和城镇土地使用税征收标准，有利于盘活闲置土地，以促进节约和集约用地。实行城镇土地使用税新政，可以加大对建设用地的调节和利用，对土地空置现象也会有缓解作用。当前，我国在严格控制农用地转为建设用地方面存在一些突出问题，有些地方仍采用外延扩张式的发展方式，习惯于通过上新项目、通过要用地指标、调整规划来增加新增建设用地。今年全国各地提出的年度用地计划申请数达到1231万亩，为实际下达指标总数的2倍多。有些地方已经用完了现行土地利用总体规划确定的2010年土地规划指标，用地矛盾十分突出。2006年国务院从严从紧审批建设用地，批准建设用地面积比上年减少了17.9％，省一级政府批准建设用地面积则增加39.9％。由于国务院批准建设用地面积占全国三分之一左右，土地宏观调控的难点还在地方政府。

　　应严格土地执法。严查土地违法案件，已成为当前房地产调控中的一个重点。国务院决定自2007年7月1日起开展第二次全国土地调查，其中包括房地产用地。当前，土地管理特别是土地调控中出现了一些新动向、新问题，土地违法案件逐渐增加。2006年，全国土地违法案件查处共发现13.1万件，涉及土地面积近10万公顷(其中耕地4.3万公顷)，违法案件数量较上年上升了17.3％；2006年当年发生的违法行为涉及土地面积达6.1万公顷，较上年上升近90％。这方面的工作需要进一步深入，应更严厉地打击土地违法行为。

　　在收紧“地跟”的宏观调控中，满足土地市场的需求，有利于稳定房价。2003年前后各地城市的土地供应开始协议批地转向“招拍挂”出让后，有些城市的土地供应量急剧减少，几年来批出的土地量小于市场需求量。同时，有些开发商囤积土地，并减少开发量，供不应求拉高了单位面积房价。应适当增加商品住房的土地供应量，收回过期的土地重新开发，以缓解商品住房的供求矛盾。

　　三、反对暴利与腐败是楼市的治本之策

　　自2004年8月国家开始对房价加强宏观调控，“国八条”、“国六条”等一系列针对房价的宏观调控政策纷纷出台，时间已经过去两年多，但老百姓看到的依然是房价飙升的现象，房价调控成效不大。今年3月，温家宝总理以近干字的篇幅谈及房地产市场，明确提出要抑制房地产价格过快上涨，以及强化房地产开发和交易市场的监管等。究竟谁在房地产高价中推波助澜？谁在房地产高价中获取了暴利、损害了人民利益?

　　立足于户型及房价涨幅控制的宏观调控政策，没有触及房地产的根本。房地产行业暴利的内在拉动，是房价在宏观调控中“越调越高”的主因。各地土地闲置的背后，涉及复杂的利益关系，直接导致楼市供应阶段性不足、房价持续上扬。人们深恶痛绝房地产领域日益严重的官商勾结与权钱交易现象。应加大追查官商勾结的力度。打击楼市官商勾结不能“雷声大、雨点小”。应严查房地产行政审批过程中的违法违规案件，重点惩治违规审批、滥用权力、违法不究，以及在行政许可中的索贿受贿等行为。政府对于房地产市场的宏观调控措施往往是落实不到位，只有通过实行领导责任追究制度，才能有效解决这个问题。

　　反对暴利，是保护消费者利益的根本举措，是房地产市场的治本之策。许多人存在疑惑：公开公布开发商建设成本、取消暴利，为何那么难？因为政府部门监管不力。但一旦加大监管力度，往往又会受非议。今年5月25日，南京市物价局出台新政：规定基准价，经济适用住房、中低价商品住房、征地拆迁安置房、普通住宅商品房，实行“政府指导价”管理，并把开发商的销售利润率严格控制在规定的幅度内。限制开发商利润；经济适用住房净利润率被界定为3%；普通商品住宅的净利润率为8%。因为世界房地产市场的平均行业利润率为5％－7％。因此，关于普通商品房8％利润率的规定，是合理的。只有环保节能、科技含量高的少量住宅开发，应该得到超额利润。只有高当商品住房可允许有较高的利润率，但也不应有过高的利润率，因为高利润背后是高风险。

　　四、发展经济适用房与廉租房

　　目前，各地城市的经济适用房与廉租房的建设力度，到底有多大？应该说，力度都不大。各地城市的经济适用房与廉租房建设虽在加快，但不同程度地存在迟缓与不足的问题。

　　江苏省城市的经济适用房建设比重较低。从2002年起，江苏经济适用房的投资额占住宅的比重连续4年一直没有突破10％，并且呈现逐年下降的趋势。2001年为11.8％、2002年为8.3％、2003年为6.8％、2004年为5.3％，2005年末为4.6％，2002年－2005年全省经济适用房竣工面积超过1000万平方米，仅占商品住宅竣工面积总计的8.8％，而且大多分布在市区边缘地带。近几年来，经济适用房占住宅新开工面积的比重大致保持在6％以内，这和省政府提出的10％左右的比例存在较大的差距。

　　同时，廉租房供应不足。有些大城市的廉租房建设步伐过小，年度只为低保户提供100－170套廉租房。杯水车薪，严重供不应求。这是今后和谐社会建设中必须尽快解决的问题。应建立与完善廉租房制度，首先由政府出资开发与经营廉租房。同时，采取共同投资、政府补贴等办法，拓宽廉租房建设的渠道，让更多的城市贫困家庭改善居住条件，接近小康水平。