一、建设节能省地型住宅的重要性和迫切性。

　　我国正处于工业化和城镇化快速发展阶段，工业总量的增长、居民消费结构的升级，特别是中国城镇化进程的快速发展，对土地和能源的需求日趋迫切。根据国土资源部资料，截止到2005年年底，全国耕地面积为18.31亿亩。按照国土资源部的规划，中国可用于建设的耕地只有0.31亿亩。这个数字，相比较于“十五”期间全国耕地面积净减少9240万亩，是相当少的。作为能耗大户的建筑及房地产业，若不尽快改变现有的粗放型的生产方式，行业发展必将面临能源瓶颈。

　　江苏具有经济大省和资源小省的显著特征，人均土地资源仅为全国平均水平的五分之一。随着工业化、城市化和经济国际化的快速推进，我省正面临着耕地保护和发展需求的双重压力。特殊的省情决定了我们必须走节约集约利用土地的道路，这既是落实科学发展观的客观要求，也是江苏实现“两个率先”的唯一选择。因而，开展节能省地型住宅建设，在我省显得尤其迫切。

　　二、在住宅开发中提高土地使用效率的几点做法。

　　（一）通过规划创新，在确保居住质量的前提下，倡导高容积率。

　　在建好多层高密度住宅的同时，要大力倡导高层低密度住宅建设。诚然，从需求角度看，目前在市场上，同样品质下，多层住宅比高层小高层住宅更受消费者欢迎；从供应角度看，多层住宅的建安成本也低于高层小高层住宅。但从节约和集约利用土地，高层小高层建筑，却是符合可持续发展要求的一种住宅开发趋势。

　　在较高的容积率下，只要通过优化规划设计实现朝向控制、日照控制、地下空间控制、公共建筑控制、地形利用控制，通过建筑设计实现面宽进深控制、型体控制、屋面坡度控制、层高层数控制等，高层住宅区往往比低层住宅区拥有更低的建筑密度、更大的绿化面积、更开阔的视觉效果，从而在不降低甚至提高人们居住质量的同时，节约建设土地。

　　实践证明，只要规划设计合格，成本管理严格，小高层住宅甚至可以取得比多层住宅更好的社会效益、环境效益和经济效益。

　　（二）通过科学安排，以提升居住质量为目的，提高空间利用效率

　　在住宅建设中节约用地，有一个很重要的方面，就是充分利用地下空间和各层面空间面积。随着生活水平的提高，人们对配套设施的要求越来越高，对室外活动环境的要求也越来越高。要在有限的土地上满足人们的这些要求，就必须学会在空间的综合利用上做足文章。，一方面可以合理地控制住间距，有利于土地的合理使用；另一方面坡屋面或退层设计扩大了住宅功能使用面积，提高了面积使用效率。

　　比如，建设地下半地下车库，解决业主停车问题；设置架空层，在保持区内环境整体性、延续性的同时，提供区内业主交流场所；部分住宅屋顶采用坡屋面或退层设计，可建成屋顶花园，增加业主的套内实际使用空间，提高生活品质；

　　合理安排、充分利用半地下室和斜屋顶的空间，使5层住宅达到7层的使用效果；在该项目的地下停车库中，引进双层或多层立体车位，最大限度地提高空间使用效率。在无锡瑜憬湾项目地下车库施工中，我们还大胆运用了大跨度预应力空间结构技术，优化了建筑结构，减少了建筑断面，大大降低了基坑支护费用，增加了400多个车位，节约钢材20%，使其成为全国最大的住宅小区地下车库。

　　（三）通过合理设计，在确保生活方便的前提下，合理控制每套面积，提高套内空间的使用效率。

　　大房子，不一定是好房子。好房子，也不一定大房子。两者之间从来就没有相等关系。我认为，好房子，应当是套型设计合理、功能分区科学、工程质量过硬、区内环境优美、配套设施齐全、物业管理完善的房子。至于面积大小，应以满足家庭生活需要为宜，不能片面求大。

　　日本的经济远比我们发达，但到目前为止，日本人的户均面积仅90平方米。他们的居住品质，主要体现在了住宅的科技含量上，体现在了户型的集约设计上。这一点，值得我们借鉴。在我国，很多人有一种误区，认为只要有条件，就应该住大房子。因此，有人一家三口住两三百平方的别墅，一个客厅就有五六十平方米。我们不能反对这样的生活方式，但在我们这样一个人多地少的国家，绝不能普遍倡导这种生活方式。

　　在实践中，开发企业应通过不断的设计创新，努力在有限的空间里，创造出最能提高人们居住质量的房子。多层住宅的得房率必须在90％以上，小高层住宅的得房率必须在85％以上。而且，每个功能分区的面积，应以满足目标客户的实际需要为宜，不应求大。

　　多建设针对三口之家的90-100平方米的三室两厅一卫（或两卫），针对三代同堂的130平方米以内的四室两厅两卫，针对二人世界和单身白领的70～90平方米的阳光小户型，不仅有利于土地的节约使用，也客观上减轻了购房者的经济负担，一定会受到广大购房者的追捧

　　（四）通过应用新材料和新设备，提高土地使用效率。

　　首先，我们用舒布洛克砌块、页岩模数砖和加气砼砌块等取代实心粘土砖，以减少墙体断面。其次，采用地埋式变压器，有效地发挥了地下空间的作用，减少了用地。第三，大力应用推广垃圾生化处理技术。传统的地埋式垃圾处理方式不仅占用了宝贵的土地资源，而且还有可能造成对地下水资源的破坏。而垃圾生化处理技术，则是利用微生物菌群，通过高速发酵、干燥、除臭处理等工序，有效地把生活有机垃圾就地降解，做到有机垃圾减量化、无害化、资源化。

　　一般有机垃圾经过6―20小时便能分解完毕，减量率可达到95%以上，分解产物为水蒸气、二氧化碳、氨气、酒精、有机酸，对人体无毒无害，5%残余物可作为有机肥料供小区绿化施肥。有机垃圾生化处理系统实现了垃圾的就地处理，科技含量高，运行成本也不高，有利于节约土地资源。我公司建设的国家康居示范工程天泓山庄就成功应用了这一技术，综合效益明显。

　　多年来，我们在住宅“节地”方面做了大量工作，并取得了较好的效果，今后还将花大的精力，以达到更高的水平。

　　三、好房子是能够保护历史文化，延续城市文脉的房子。

　　一个现代化的城市绝不是一个割裂历史的城市。相反，越是现代化的城市，越是重视历史文化、历史建筑和历史风貌的保护，越是重视文化传统的保持和弘扬。法国、意大利、西班牙等欧洲国家十分注重对老建筑的保护和改造，拥有百年以上甚至数百年历史的建筑随处可见。

　　而在我国的城乡建设领域，大拆大建的现象却十分严重。这一方面造成了资源的极大浪费，一方面不利于城市历史文化的传承。

　　大拆大建的原因主要有四个：

　　一是城市规划缺乏长远眼光。

　　二是建筑质量不过关。

　　三是建筑本身缺乏可改造性。

　　四是建筑本身就是违章的产物。

　　随着建筑时代的悄然来临，随着房地产业的蓬勃兴起，在城市现代化建设中扮演着越来越重要角色的房地产企业，理应把保护城市历史文化资源作为自己义不容辞的社会责任，在追求项目经济效益的同时，把延续历史文脉、彰显城市个性、保持城市肌理作为判断一个项目是否真正成功的标准，最大限度地实现项目的社会效益和环境效益。

　　任何一个建筑，未来的归宿都只有两种，一种是若干年后被拆除，一种是作为时代的见证和文化的载体被永久珍藏。后者，我称之为有生命的建筑。要想成为有生命的建筑，首先必须是高品质、可改造的建筑，是能够延续历史文脉、彰显城市个性、同时又能反映时代精神的建筑。

　　创造有生命的建筑，是我们栖霞建设人最大的理想，也一个房地产企业在创造经济价值之外的更高的价值。

　　四、好房子是符合科学发展观，用产业化手段打造的房子。

　　推动住宅产业现代化是我国大型住宅产业集团成长的必由之路，也是中国房地产业在国际竞争中求得生存和发展的必然选择。更重要的是，住宅产业现代化也是切实提高土地利用效率和人们居住质量的重大举措。

　　考虑到我国人多地少的国情，考虑到住宅在建设和使用过程中的巨大能耗，在现有的住宅技术条件下，仅靠增大住宅建设规模来提高人民的居住水平，不仅空间有限，而且有悖国情。而一旦实现了住宅产业现代化，我们不仅可以通过提高土地空间利用率，在有限的土地上创造出更多的居住空间，而且可以通过加大住宅建设的科技含量，在降低住宅能耗的同时，提高人们居住的舒适程度。与此同时，住宅产业现代化的实现，还会带来住宅生产效率的提高和建设成本的下降，从而减轻人们购房的经济压力。因而，推进住宅产业现代化才是我国全面提高人民居住质量的明智选择。

　　推广节能和节地建筑，是国家住宅产业化工作的重要组成部分，也是推动房地产业可持续发展的一个重要举措。我们理应在这项工作中有所作为。首先，切实树立科学发展观，认识到推广节能节地型建筑是实现行业和企业可持续发展的必然要求。

　　其次，要贯彻执行国家关于节能节地型建筑建设的有关规范和标准，积极推广应用新材料、新技术、新工艺、新设备，改变“手工操作多，现场制作多，湿作业多，高空作业多”的现有生产方式，提高生产效率，降低建筑能耗。第三，要把推广节能节地型建筑，放到推动住宅产业现代化的大背景中，通盘考虑。通过标准化、系列化开发，集成化、规模化生产，社会化、配套化供应，专业化、高效化服务，确保节能节地型建筑的高品质，并使其早日成为的建筑产品的主流和趋势。

　　作为较早投身国家住宅产业化实践的房地产企业之一，近年来，栖霞建设在建设示范工程、构筑住宅产业链、构建新型结构体系、培育自主创新能力方面进行了有益的实践。不仅拿到了国家小康示范工程的全部六项金奖、国家康居示范工程的全部四项金奖、国家重大科技产业工程突出贡献奖和联合国改善人居迪拜奖，还经国家人事部批准，设立了全国房地产企业的首个博士后科研工作站。

　　本月12日，南京栖霞建设住宅产业化基地又正式通过了国家建设部论证，被列入国家级住宅产业化基地实施计划，成为全国仅有的两家企业联盟型国家级住宅产业化基地之一。我们将以此为契机，深入开展住宅建设“四节一环保”技术的研究与应用，为提高建设用地使用效率做出新的贡献。

　　五、关于提高土地利用效率的几点建议。

　　（一）进一步提高小城镇建设水平。

　　前段时间，我随建设部代表大会参加世界不动产联盟大会。在此期间，也考察了西班牙的小城镇建设。它们的小城镇建筑密度很高，用地十分集约。

　　反观我国。目前，我国城乡建设用地约24万平方公里，城市人均建设用地已达130多平方米，远远高于发达国家人均82.4平方米和发展中国家人均83.3平方米的水平；2004年全国村庄建设用地2.48亿亩，按当年农业人口计算，人均村庄用地218平方米，高出国家定额最高值（150平方米/人）45.3%。而包括郊区在内，纽约人均占地为112.5平方米。我国现有城乡建设用地从总量上来看，已足够16亿人口达到世界发达水平的用地需要，但从结构上来看，总量的5/6是分散在农村的农民集体非农建设用地，不能直接用于工业化和城市化的需要。因而，在提高城市土地利用效率的同时，提升小城镇建设水平，显得更为重要。

　　早在2001年3月，国土资源部在全国促进小城镇健康发展工作座谈会上就提出小城镇建设必须要走集约用地的道路。多年来，各级土地管理部门，针对目前小城镇建设中，一些地方存在的布局过于分散、土地利用粗放、违法使用土地、损害农民合法权益等问题，也采取了大量措施。但小城镇集约建设，是一个牵涉面广、历史欠债多的问题，仅靠国土资源部门一家的力量来推动是不够的，它需要得到全社会的关注和各相关部门、利益团体的通力合作。

　　（二）改变价高者得的现行土地拍卖方式，建立综合评价体系。

　　各地现行的商品房用地招标拍卖规则，大多实行“价高者得”。这一做法片面强调了土地的经济属性，而忽视了土地利用和房地产开发的社会属性和社会效益，忽视了土地利用和房地产开发对于城市面貌、城市文化的影响，忽视了房地产开发事关百姓切身利益这一基本事实，是一种极为短视和不负责任的行为。

　　我们认为，在建设用地拍卖过程中，应从开发资质、资金实力、市场信誉、项目运作经验等方面入手，建立针对土地竞买者的综合评价体系，对竞买企业的资格进行严格限定，确保最后获得土地开发权的企业都是具有相应的项目运作实力的、能够合理利用土地的优秀企业。

　　（三）在新区建设中，放宽容积率限制，鼓励高层小高层住宅建设。

　　政府部门对容积率设限的本意，无非是要保障人们的享受居住条件的权利，提高人们的居住品质，确保城市建设的高水平。因而限定容积率本身只是一种手段，而决非目的。因而，除在历史风貌区，为了保护历史文化的需求，严格控制容积率外，在非历史风貌区尤其是在新区建设中，在住宅建设满足了光照、交通组织、生活配套等直接决定人们居住质量的指标后，应当逐步放宽容积限制，鼓励开发商建设高层小高层住宅，提高土地使用效率。

　　（四）通过舆论和政策引导，促使人们形成节约用地的正确观念。

　　一方面，要加强舆论引导，让人们了解发达国家的土地利用情况和住宅消费理念，了解我国土地资源短缺的国情，促使人们在购置和租用住宅、办公用房、商业物业等各种物业时，树立重功能、求品质的正确观念，改变目前一味求大的消费倾向。另一方面，要综合利用税收、信贷、规划、土地等手段，鼓励和推动各类建设主体在物业建设过程中通过规划设计创新和运用技术、新材料、新工艺、新设备，集约、节约用地，鼓励和推动相关单位对建筑节地技术的研究和推广。