去年以来，我市严格贯彻落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》精神，工业用地已经全部进入土地市场，进行招标拍卖挂牌方式出让。2007年，全市工业用地共交易313宗，土地面积828.71公顷，出让金额26.36亿元。工业用地招拍挂出让制度的全面实行，实现了工业用地由供给服从需求转向供给引导需求，显现了工业用地真实的地价水平，也促进了土地资源的节约集约利用。苏州市工业用地招拍挂出让的主要做法是：

　　一、认真学习领会国家和省文件精神，制定规范性操作办法，做到工作有章可循

　　2006年9月国务院31号文件下发后，我们立即进行了认真学习，统一思想，充分认识实行工业用地公开交易的重要性和迫切性，并组织人员到广东、浙江等地学习工业用地招牌挂工作经验。在此基础上，结合苏州市的实际，起草了并报市政府出台了《关于全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让的意见》、《苏州市工业项目用地公开交易暂行办法》两个文件，对工业用地公开交易的目的、意义、范围、原则和操作程序、转让出租管理、遗留问题处理等作了明确规定。按照这两个文件规定，除经发改或经贸系统投资管理部门批准的、在用地规模扩大20%以内的技术改造项目，或因城市建设、区域工业布局调整须整体搬迁且不超过原用地规模的非淘汰类或限制类工业项目，以及因涉及保密事项不宜以公开交易方式供应土地的工业项目经政府批准可以协议出让外，其他所有的工业项目用地都必须通过招标拍卖挂牌方式出让土地使用权。

　　在《暂行办法》制定中，我们着重解决好三个方面的问题。一是防止出现炒地皮问题，防止出现真正的工业项目投资者拿不到土地，有经济实力但没有真实投资意向者却大量圈占土地，成为工业用地的一级开发商，进行转让倒卖，从中获利；二是防止各级政府招商引资的重大工业项目拿不到土地，防止各级领导千里迢迢招商，辛苦谈判来的重大工业项目落不了户，由此影响我市的产业结构调整和经济发展方式的转变；三是防止因招标拍卖挂牌出让的必要程序影响国土部门的工作效率，影响全市社会经济的发展速度。为此，我们在《暂行办法》中对工业用地的竞买资格做了限定，根据目前发改、经贸部门投资管理体制的要求，即必须具备发改部门或经贸系统投资管理部门的工业项目审批、核准、备案文件（审核意见）的单位或个人，方可具备竞买资格，但属竞争性的标准厂房用地等完全实行市场竞争。同时在出让方案拟定时，对每宗土地都明确开工、竣工时间，设置土地转让和出租条件，限定土地交易后到项目竣工的时间，在保障土地受让人合法权益的前提下，减少土地投机行为的发生。在工作方法上，国土部门与相关部门建立工作联系制度，一旦有重大工业项目，国土部门就提早介入，了解招商项目的产业要求、投资规模及项目的进展情况，在交易时间上采取成熟一宗交易一宗的方法，尽量提高我们的工作效率。

　　通过一年来的实践和探索，现已建立了符合我市实际的工业用地招牌挂的制度和程序，工业用地公开交易的制度也真正落到了实处。

　　二、妥善处理好历史遗留工业项目用地问题，明确时限和要求，做到新老政策平稳过渡

　　为保障新老供地政策的顺利衔接，我们对历史遗留的工业项目进行了全面清理，根据监察部、国土资源部《关于落实工业项目用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》精神和省政府、省厅的相关要求，对历史遗留工业项目用地统一政策界限，分门别类明确处置要求。

　　按照市政府《关于全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让的意见》规定，凡2006年底以前已取得项目核准、备案和规划用地许可证的，且农转用批次（或单独选址用地）已经省厅批准或受理的，但尚未依法办理供地手续的项目用地，可以继续采用协议方式出让，但必须在2007年6月30日前办理结束。其中已经向国土部门付清了土地出让价款的项目，按照原供地协议确定的价格出让，但不得低于当时公布的工业用地最低保护价；未向国土部门付清土地出让价款的项目，须按照新的最低保护价规定重新确定土地出让价格。对于未经县级以上国土部门签订土地出让合同的项目，或者到期未办理用地手续的项目，一律退回预收的土地出让金，并按规定进入市场公开交易。至去年6月底，全市历史遗留项目已全部处置结束。同时为减少存量协议出让用地对市场的冲击，对可以保留协议出让方式供地的项目，在土地利用要求上参照公开交易项目的转让条件。通过明确政策，清理处置，保障了我市新老工业项目用地政策的平稳过渡。

　　三、严格把好供地规模关，认真核定供地条件，做到土地资源节约集约利用

　　工业用地全面实行招标拍卖挂牌出让，一个重要的目的是为了促进土地资源的节约集约利用。因此在拟定工业用地公开交易出让方案时，我们根据不同的产业类别和产业规模，合理确定工业项目的用地规模、投资强度、容积率、建筑系数等指标，使每宗土地都能地尽其用，发挥最大的综合效益。我们在提前介入项目前期招商论证等环节的基础上，严格落实国家产业政策，按照国土资源部的《工业项目建设用地控制指标》和省政府的《建设用地定额标准》核定不同项目的用地规模、投资强度、容积率、建筑密度等指标，对一般工业集中区固定资产投资不得低于250万元人民币/亩，省级以上开发区不低于320万元/亩，国家级开发区不低于400万元/亩。在工业项目规划指标上，一般行业建筑系数不低于0.5、容积率不小于0.8。同时充分运用地价杠杆，压缩用地规模，转变工业用地的利用方式。具体操作上先是按照有保有压的原则，由发改、经贸、环保、规划、国土等相关部门会审，国土部门优先保证高投入、高产出、高科技、低能耗、低污染的工业项目用地计划，相关部门出具具体投资、环保、规划要求；然后，国土部门综合各部门的意见，在拟定土地公开交易出让方案时，对照上述标准，该提高建筑系数的，要求提高建筑系数；该提高容积率的，要求提高容积率；要核减用地规模的，要求核减用地规模；对不符合土地节约集约利用条件的项目用地不予落实公开交易。一年来，通过各项措施的落实，我市用地结构得到了进一步优化，土地节约集约利用水平也有了较大幅度的提高。据测算，2007年我市新增建设用地对gdp增加值的产出指标达到了153万元/亩、对地方一般财政收入增加值的贡献指标为24.67万元/亩，单位新增建设用地固定资产投资为410万元/亩。与2006年相比，分别提高了44%、120%和46%，同比都超过了gdp、地方一般财政收入、固定资产投资等经济指标的增长幅度，也全面完成了市政府年初确定的全市土地集约利用的考核任务。

　　四、周密组织招拍挂出让，规范土地市场各项制度，做到公开公平公正

　　在开展工业用地招标拍卖挂牌出让工作中，我市十分注重依法规范操作。工业用地公开交易的过程，借鉴经营性用地公开交易成熟的操作规程，并针对工业用地的具体情况，加大了部门间前期的衔接和后期的配合监管，为意向单位和竞得单位提供配套服务，真正发挥工业用地公开交易的作用。

　　一是建立会审制度。对每一块拟出让地块的工业用地，明确由发改委、规划局、国土局、环保局等部门进行会审，取得一致意见后报市政府审批，然后再由国土部门组织上市交易。

　　二是坚持公开公正公平的原则。按照净地出让原则选择交易地块，并且对拟出让地块的信息在国土局的门户网站进行预公告，包括宗地的规模、位置、产业门类、土地利用一般要求等，使有投资意向者尽早立项或备案。拟定出让方案时依法合理设置竞买条件，在确保竞得者按照产业类型要求投资建设的前提下，不设置影响公平竞争的前置条件。出让方案经政府批准后，在江苏土地市场网、当地报纸、国土部门门户网站、交易中心网站上进行公告，充分披露工业用地出让信息。工业用地成交后的信息也按规定在国土部门门户网站、交易中心网站上进行公示，接受社会监督。

　　三是制定和加强跟踪管理配套制度。组织公开交易仅仅是工业项目用地的第一环节，重要的是要加强后续跟踪管理，保证公开交易的各项要求真正落到实处。因此，我们在发放土地使用证、竣工验收、转让出租这三个后续管理环节上明确了不同的要求。竞得者签订土地出让合同，付清土地出让金后，持项目审批（核准、备案）文件、规划用地许可证方可领取土地使用证，土地使用证上根据出让合同约定载明建设期限。在规定的建设期限内，建设项目竣工验收通过后，换发土地使用证。超过规定建设期限的，按照合同约定须缴纳闲置费、违约金。竣工验收时复核投资强度、容积率、附属用房比例等内容是否符合出让时的利用条件。对转让出租的，则必须提交出让合同中约定的相关材料。

　　下一步，我们将继续努力，扎实推进，积极探索，不断完善制度，切实做好工业用地招标拍卖挂牌出让工作，为社会经济又好又快发展做出新的贡献。