2007年4月19日，“江苏省2007年首次土地市场论坛”在南京如期举行，南京大学国土资源与旅游学系主任、教授、博导黄贤金教授围绕“实施工业用地招拍挂，应建立工业用地储备制度”这一论题，对工业用地市场特征、集约模式、主要背景和调控策略进行了论述。

　　黄贤金教授认为：“为积极促进工业用地市场化发展，充分发挥政府调控工业用地市场运行的职能，应该建立工业用地储备制度”

　　黄贤金教授表示，因工业用地受到产业政策的影响，其市场化配置与经营性用地有所不同。目前，经营性用地的市场化配置经验比较成熟，操作相对简单，相应的经营性用地收购储备制度比较完善。工业性用地的市场化配置是新生事物，在发挥市场机制在工业用地配置中的基础性作用，积极促进工业用地市场化发展的同时，应当建立工业用地收购储备制度。建立工业用地收购储备制度可以增强政府对于工业用地市场的调控力度，抑制工业地产投机行为，促进工业用地集约利用，促进产业结构优化，促进工业布局的合理，平衡工业用地供求矛盾。

　　黄贤金教授认为，考虑到目前工业用地主要集中在市县的工业园区，由市县政府控制，因市县区域小，宏观调控的能力和产业结构调整的能力相对较小，因此，应当考虑建立省级工业用地收购备制度，收购全省闲置工业用地，不合产业政策的工业项目用地，区域布局不合理的工业项目用地，地价过低的工业项目用地，然后根据产业政策和产业区域规划，统一向市场供应，真正实现政府通过土地调控闸门调控产业发展和区域经济的目的。

　　黄教授认为工业用地市场特征有以下几点：

　　一、工业用地供应总量大，东部地区占比高

　　二、工业用地需求冲动大，区域用地标准控制难

　　三、工业用地空间布局不尽合理，区域间过度竞争

　　四、工业用地市场经济效益较低，但政绩、就业、税收等外部性收益高

　　五、不同区域、不同行业工业用地经济效益差异性大

　　六、受土地调控、产业政策调控影响最大 ，工业用地市场投机加剧，管制难

　　七、工业用地市场地价与收益地价呈剪刀差关系

　　黄教授表示工业用地（园区及企业）集约利用不仅是动态过程，而且还具有全过程的特性，具体是：

　　一是工业用地集约利用的选址模式

　　通过合理、科学选址在很大程度上可以协调工业用地利用与农业生产发展及生态环境保护的矛盾。

　　二是工业用地集约利用的规划模式

　　如何根据不同类型项目进行科学的用地规划或布局，也是实行工业用地节约的重要内容。

　　大中型工业项目，需要实施园区集中模式，可以考虑到产业上的生态链联接，通过循环经济方式促进工业用地效率；

　　对于中小企业，则可以采取标准厂房租售方式提供用地保障；

　　三是工业用地集约利用的整理（平整）模式 

　　协调工业建设用地与农业生产用地，核心是在如何保持农业用地的耕作能力不下降，当无法避免要占用优质农地作为工业用地时，可以采取耕作层剥离模式，从而在一定程度上保持农地的耕作能力。

　　四是工业用地集约利用的调控模式

　　如何发挥政府配置土地资源的优势，通过供应制度和价格杠杆的作用促进工业用地集约利用，在现行国土资源管理体制下具有可操作性。

　　五是工业用地集约利用的调整模式

　　由于工业用地规划修改，其用地容积率需要调整，尤其是在地价增值快的区域，政府和企业都有这方面的需求，就可以采取高强度利用模式。

　　六是工业用地集约利用的技改模式

　　随着新型工业化的发展，尤其是我国自主创新能力的增强，技术资本、信息资本、资金资本对于我国工业生产中的自然资本（如能源、水资源等自然要素）、土地资本、环境资本等的替代程度。

　　黄教授还对工业用地主要背景进行了简单介绍，并提出了几点调控策略：

　　一、协调工业用地利用与工业经济增长方式转变关系，以园区为重点，优化园区用地布局，建设生态工业园区

　　一是整合、提升现有各类开发区。按照工业生态学理论，从分析区内现有企业的土地、能源、水和原料利用状况入手，通过引进关键链接项目，实现横向耦合、纵向闭合和区域整合，促进产业升级换代，降低企业生产成本，增强综合竞争实力。

　　二是按照循环经济理念指导实行工业企业的退城进园，调整产业结构和企业布局，构建新型的工业体系。按照工业生态学原理，制定相应政策和措施，科学筛选和确定入园项目，实现物流、能流、技术集成和信息与基础设施共享，达到整体效益最大化。

　　三是严格控制开发区扩容的时间、标准以及扩容规模，不仅要考虑土地供应本身的约束，还要考虑环境容量、资源禀赋等方面的约束，使得园区经济发展更能体现对于区域经济又好又快发展的引导作用

　　同时有利于降低工业企业生产成本，提高工业用地效益，提高园区经济竞争能力具有重要意义。

　　二、依据区域产业分工，科学制订区域土地节约门槛标准，持续引导区域工业产业升级

　　产业升级既是市场需求和技术进步的结果，也是政策引导、资源环境约束的结果。

　　通过科学制订适合不同区域、不同类型园区、不同工业行业等的土地节约利用标准，不仅可以引入科技含量高、土地占用少、能源效率高、污染派放少的行业或企业，而且还将有效地引导现行行业或企业的产业改造、技术进步，持续推进产业升级；

　　按照制订的土地节约利用指标，实现土地节约用地“关口”前移。对行业用地的投资强度、建筑密度、容积率、绿化率等指标要按类别分别做相应规定。尤其是工业用地的供应，要严格执行土地节约利用控制标准，积极促进工业产业升级。

　　三、注重发挥市场机制在工业用地配置中的基础性作用，积极促进工业用地市场化发展

　　四、充分发挥政府调控工业用地市场运行的职能，建立工业用地储备制度

　　为了增强政府对于工业用地市场的调控力度，抑制工业地产投机行为，促进工业用地集约利用，有必要建立工业用地储备制度：

　　收购储备工业用地，控制低价出让工业用地行为；

　　收购储备闲置工业用地；

　　根据规划，进行工业用地或工业园区整理与建设；

　　调控工业用地市场，平抑工业地价，平衡工业用地供求矛盾。

　　交易费用:谈判成本、法律诉讼成本。

　　将事件演化过程分为事件冲突期、矛盾积聚期和社会冲突期三个阶段，不同阶段各个成本的曲线及总成本曲线可能表现为：

　　五、注重工业用地权益关系调控，完善土地权益补偿制度，协调政府、企业、农户用地利益关系

　　1.明确公共利益内涵，司法界定征地范围；

　　2.积极促进农村集体建设用地流转制度；

　　3.按全成本（考虑社会成本）方式完善失地农民补偿标准，逐步实现征地的市场化补偿制度。

　　六、重视工业用地市场调控的信息基础建设，实施土地节约利用动态监测，及时服务产业调控

　　1.以园区工业用地集约利用动态监测为重点，根据国家及地方相关政策要求，进一步完善园区工业用地动态监测指标，如工业用地出让价格、交易等情况；

　　2.更加重视区域层面工业用地规模的总量控制及用地布局以及工业地价的空间分布调整，以区域共同发展为目标及时调整不同区域最低价标准，以适应又好又快发展的要求。

　　3.实现同期监测、同期评价、同期调控的三同期目标：

　　（1）完善工业集约用地监测体系、网络建设。结合主体功能区的发展定位，以及不同区域的工业发展特征，合理选择和布局监测点，以更为准确地反映工业集约用地情况；

　　（2）在取得工业用地集约利用情况有关信息的基础上，形成工业用地集约利用评价信息管理系统，及时反映不同区域、不同行业、不同时期工业用地集约利用情况，以便为制订土地调控策略提供决策依据或参考；

　　（3）构建工业用地调控效率评估信息系统，分析、评价不同产业类型工业用地调控工具的调控效率，以及对经济全球化、区域经济增长和新型工业化发展的影响，以便及时调整调控政策与策略。