　　“十四五”时期（2021-2025年）是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后，乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年，也是建邺加快建设现代化国际性城市中心的关键时期。在生态文明建设和新型城镇化的时代背景下，未来的国土开发逐步进入以存量为主的空间利用阶段，优化存量建设用地结构和布局，提高土地节约集约水平将成为城市发展的重要方向。推进低效用地再开发是贯彻落实新发展理念，落实最严格的节约集约用地制度和资源高效利用制度、优化土地资源配置效能的重要举措，是推进城市更新和美丽宜居城乡建设、促进城乡融合发展有效途径。

　　为切实做好低效用地再开发专项规划，整合空间资源，建立高效集约的土地利用新格局，依据《江苏省自然资源厅关于开展全省低效用地再开发“十四五”专项规划和年度实施计划编制工作的通知》（苏自然资发〔2021〕166号）和《关于转发<江苏省自然资源厅关于开展全省低效用地再开发“十四五”专项规划和年度实施计划编制工作的通知>的通知》（宁规划资源发〔2021〕75号）等规定以及建邺区“十四五”发展规划和国土空间规划，落实“十四五”期间低效用地再开发任务，开展编制“十四五”时期低效用地再开发专项规划，完善低效用地再开发政策体系，提高土地利用节地水平和产出效益，建设“强富美高”美丽宜居新建邺。

第一章总则

第一节规划背景

　　为规范有序落实做好低效用地再开发工作，切实提高土地资源要素配置和产出效益，进一步推进供给侧结构性改革，根据《江苏省自然资源厅关于开展“十四五”时期城乡低效用地调查入库工作的通知》（苏自然资函〔2021〕472号）和《江苏省自然资源厅关于开展全省低效用地再开发“十四五”专项规划和年度实施计划编制工作的通知》（苏自然资发〔2021〕166号）等有关法律、法规和文件要求，为推进建邺区低效用地再开发工作，促进土地资源节约集约利用，优化土地资源配置，实现经济社会又好又快发展，依据全区“十四五”规划、国土空间规划、城市总体规划、控制性详细规划等相关规划，组织编制《江苏省建邺区低效用地再开发专项规划（2021-2025年）》。

第二节指导思想

　　坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会精神，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局，以“争当表率、争做示范、走在前列”为遵循，围绕“强富美高”的总体目标，坚持以人民为中心，把人民对美好生活的向往作为奋斗目标，以人为本，促进新型城镇化发展；坚持绿色发展，转变发展方式，推动高质量发展，改善生态环境，建设美丽建邺；坚持市场化导向，鼓励土地权利人自主开发，同时引导社会资本积极进入；深化节约集约用地“双提升”战略，促进城镇更新改造和产业转型升级，提升建设用地人口、产业承载能力，为全面建设人民满意的社会主义现代化典范城市提供有力支撑和要素保障。

第三节规划原则

一、依法依规，科学规划

　　以《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》等有关法律法规为依据，摸清建邺区低效用地的数量、类型和分布，合理确定规划期内建邺区低效用地再开发实施规模和时序，制订必要的实施保障措施，确保规划内容和目标科学可行。

二、政府引导，市场配置

　　建立健全政府引导、部门协同、政策宣传、公众参与的工作机制，加强统筹协调，形成工作合力。在规范管理的基础上，运用市场机制和手段，鼓励土地权利人和集体经济组织等市场主体参与低效用地再开发，形成形式多样的改造开发模式，充分调动土地权利人和社会各方积极性。

三、生态优先，保护优先

　　低效用地再开发应坚持绿色发展，突出红线控制和底线思维，充分考虑地方资源环境承载力、城市地质环境、土地开发强度，实现对资源开发利用和保护的整体管控，实现对存量空间的挖潜利用。

四、利益共享，多方共赢

　　充分发挥低效用地再开发带来的经济效益和社会效益，推动区域发展、经济增长与社会效益结合；通过政策扶持和机制保障，妥善处理好各方主体责、权、利关系，实现各方长期获益、区域持续发展、政府合理收益有保障的互利共赢格局。

五、因地制宜，循序渐进

　　结合建邺区经济社会发展的情况和低效用地的现状，坚持规划先行，科学制定和实施低效用地再开发专项规划和年度实施计划，突出当地特色和地域特点。

六、产业导向，分类引导

　　立足全域经济社会发展，统筹考虑城市与周边城镇、村镇的功能和发展方向，统筹安排基础设施、公共服务设施、居住、商服、绿地等，符合本地实际的产业方向、产业定位、产业发展，实现区域、城乡协调发展，为建设现代化经济体系奠定坚实基础。

第四节规划范围和期限

　　低效用地再开发专项规划的范围为建邺区行政辖区范围内的陆域空间。包括：

　　1.以建邺区低效用地调查成果数据为基础获取的低效用地；

　　2.以年度最新土地利用现状图或遥感影像等图件作为底图，补充更新调查获取的区域内旧居住、旧厂矿、旧商服及其他等低效用地。

　　低效用地是指经第三次国土调查已确定为建设用地的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城乡存量建设用地。低效用地重点为低效产业用地，即不符合产业政策导向、安全生产和环保要求，属于淘汰、落后、过剩产能，布局散乱、利用粗放，用途不合理、产出效益低，未达到土地有偿使用合同约定条件的工矿仓储等存量建设用地。城镇建设用地范围内，布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区等也纳入再开发范围。

　　规划期为2021-2025年，规划基期年2020年，规划目标年2025年。

第二章区域概况

第一节自然地理概况

　　建邺区，南京市主城区之一，位于市区西南部，面积81.75平方公里，东、南紧邻外秦淮河和秦淮新河，西临长江，北止汉中门大街，是国家东部地区的金融服务中心，华东地区商务商贸中心、会展中心、文体中心和创新创意中心。下辖6个街道、60个社区。

　　图2-1建邺区位置示意图

　　区内地势南低北高，属长江漫滩地貌单元。境地地貌属于秦淮河河谷平原和长江洲地，海拔4~10米。长江洲地地势低平，海拔4~7米，由沿江洲地和江心洲两部分组成，均处于长江洪水位以下，靠筑堤围圩挡住洪水。区域境内水系交错，共有河流41条，其中，北部有南湖东河、南河北河等6条河流，中部有奥体北河、沙洲东河等11条河道，南部有莲花河、友谊河等13条河道，有莫愁湖、南湖两个湖泊。属北亚热带湿润气候区，四季分明，雨水充沛，春秋短、冬夏长，年温差较大。

第二节经济社会发展状况

　　2020年，实现地区生产总值1100亿元，增长约4%；全区（含烟厂）一般公共预算收入实际完成138亿元，其中区本级增长2.4%；全社会固定资产投资增长7.5%，总量位居主城区第二；社会消费品零售总额增幅位居主城区第二；实际利用外资超3.5亿美元，创历史新高；外贸进出口总额增幅位居主城区第一；城镇居民人均可支配收入65856元，增长5%。

第三节总体空间格局

　　按照“建设现代文明与滨江特色交相辉映的现代化国际性城市中心”的总体目标要求，整合空间资源，充分发挥后青奥效应，加快实现发展方式转变，推动发展质量和效益提升，建设“三中心一高地”。整体以滨江活力轴为核心，划定“三区一岛”的总体格局：江心洲生态科技岛、河西中片区、河西南片区以及河西北片区。滨江活力轴用文化、生态赋能的开敞空间集聚人气活力，突出向心集聚作用，河西南与河西中共同打造中央活力区，按照“更新北中、运营南岛、岛城协同”总体思路，推进建邺整体协同发展。

第三章低效用地现状及潜力分析

第一节低效用地范畴

　　低效用地是指在建邺区全域范围内、第三次国土调查中已确定为建设用地的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城乡存量建设用地。

　　主要包括以下4种类型：

　　（1）旧居住：规划确定改造或搬迁的老城区、老旧小区、老工业区、空心村、城中村等，布局散乱、用途不合理、基础设施陈旧、房屋质量存在安全隐患的城镇住宅用地及社区服务设施用地、农村宅基地及社区服务设施用地（含其他旧村庄用地）。

　　（2）旧厂矿：国家和省产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的、“退二进三”的产业用地；土地利用强度、投入产出水平明显低于节约集约用地评价低效设定标准的产业用地；已经闭坑的采矿用地；仓储用地。

　　（3）旧商服：包括低效的零售、批发、餐饮、旅馆、商务金融、新闻出版、娱乐及其他商业服务业用地。

　　（4）其他：经认定符合低效用地条件的其他存量建设用地，包括空闲场地、废弃交通运输用地、废弃公共管理和公共服务用地、废弃公用设施用地、废弃殡葬用地、废弃宗教用地等。

第二节低效用地现状

　　建立建邺区低效用地调查评价指标体系，以容积率、建筑密度、地均入库税收（产业用地）、房屋建筑质量（其他类型）、再开发适宜性、利用现状与规划协调性为评价指标，测算初步筛选出的疑似低效用地地块综合指数，将综合指数低于0.4的地块确定为低效用地。

　　（1）低效用地规模和类型

　　经过资料整理、初步筛选、分析评价，共梳理低效用地单元61个，合计面积218.5095公顷，其中旧居住类型低效用地单元18个，合计面积53.3762公顷；旧厂矿类型低效用地单元8个，合计面积26.0976公顷；旧商服类型用地单元3个，合计面积2.5952公顷；其他类型用地单元32个，合计面积136.4405公顷。

　　（2）低效用地分布

　　建邺区低效用地主要集中在莫愁湖街道、南苑街道、沙洲街道、兴隆街道，其中莫愁湖街道低效用地总面积40.1153公顷，占比18.36%；南苑街道低效用地总面积51.4477公顷，占比23.54%；沙洲街道低效用地总面积60.0296公顷，占比27.47%；兴隆街道低效用地总面积47.4715公顷，占比21.73%。此外，双闸街道和江心洲街道也有少量分布，其中双闸街道低效用地总面积6.8789公顷，占比3.15%；江心洲街道低效用地总面积12.5665公顷，占比5.75%。

　　莫愁湖街道和南苑街道是建邺区开发较早的区域，城区内存在较多布局散乱、配套设施落后、建筑年代久远、土地利用效率低的旧居住和其他类型地块，且单个宗地面积相对较小，对这部分用地的改造再开发，是“十四五”期间新型城镇化建设的重点内容之一。

　　沙洲街道和兴隆街道是建邺区工业和科研用地较早发展区域，部分用地开发较早，由于门槛（土地利用强度、投资强度等）较低、缺乏系统性的规划和产业规划，导致土地利用粗放，产业结构失衡、布局不合理。由于城市规划调整，产业结构调整升级，客观上要求对这部分企业改造、升级，提高土地利用强度和产出效益。

第三节低效用地潜力

　　汇总分析各渠道获取的低效用地资料，根据调查摸底和土地确权情况，参考土地利用总体规划、控制性详细规划、土地储备计划、产业用地更新调查成果等，综合考虑城市发展方向、土地权利人再开发意愿及改造难易程度，最终确定全区在2021-2025年可实施低效用地再开发潜力218.5095公顷。

第四章规划目标及任务

第一节规划目标

一、定性目标

　　建邺区经过多年的建设发展，现代化国际性城市中心框架基本形成，城市品质和功能不断提升和完善，建邺区十二次党代会明确提出“扛起使命担当，聚焦两个建成，奋力在‘强富美高’现代化新征程中走在前列”的奋斗目标。通过低效用地再开发，盘活低效用地，增加存量建设用地供应比例，促进节约集约用地和保护耕地；提升土地利用效率，优化土地利用结构，促进产业转型升级，带动投资和消费增长，增强经济发展动力；改善人居环境，推动基础设施，公共服务及公用设施配置，建立高效集约的土地利用新格局，为建设“强富美高”美丽宜居新建邺提供有力支撑。

二、定量目标

　　根据《关于转发<江苏省自然资源厅关于开展全省低效用地再开发“十四五”专项规划和年度实施计划编制工作的通知>的通知》（宁规划资源发〔2021〕75号），建邺区“十四五”期间的低效用地再开发任务量为3200亩（约合213.3333公顷），其中2021年的任务量为520亩（约合34.6667公顷），2022年的任务量为700亩（约合46.6667公顷），2023年任务量为700亩（约合46.6667公顷），2024年任务量为700亩（约合46.6667公顷），2025年任务量为580亩（约合38.6667公顷）。

　　依据“十四五”社会经济发展规划、城市总体规划、国土空间规划等相关规划成果，并结合低效用地现状和潜力情况，确定“十四五”期间，全区低效用地再开发规模为218.5095公顷，其中2021年实施35.3016公顷，2022年实施48.0403公顷，2023年实施47.7386公顷，2024年实施48.3826公顷，2025年实施39.0464公顷。

　　实施低效用地再开发后，居住用地总规模增加68.0375公顷，占比提高31.14%；商业服务业用地总规模增加48.8345公顷，占比提高22.35%；公共管理与公共服务用地总规模增加22.7984公顷，占比提高10.43%；工矿用地、仓储用地、其他用地规模有所降低。各用途用地平均容积率自0.61提高至3.11，提高率约409.84%，平均建筑密度自18.3提高至32.71，提高率约78.74%。

第二节规划任务

　　低效用地再开发专项规划编制的主要任务包括：

一、明确低效用地再开发规划编制的原则和依据

　　依据《江苏省低效用地再开发专项规划和年度实施计划编制指南（试行版）》，结合建邺区实际情况，确定低效用地再开发规划编制的原则和依据。

二、客观分析低效用地现状和形势

　　1.上轮规划实施评价。对上轮城镇低效用地再开发规划实施情况进行分析评价，内容包括：

　　（1）评价上轮城镇低效用地再开发规划目标执行情况；

　　（2）评价上轮规划实施的社会、经济和生态效益；

　　（3）总结上轮规划编制、实施、管理过程中的经验和问题；

　　（4）提出新一轮低效用地再开发专项规划编制建议。

　　2.现状分析。现状分析主要包括区域经济社会发展概况、低效用地再开发状况、低效用地调查现状分析等。

　　（1）区域经济社会发展概况。重点阐述、分析当地社会经济发展水平、土地节约集约利用现状、城市更新、全域整治等情况。

　　（2）低效用地再开发状况。分析近年来盘活存量总体情况，包括通过收购储备、实施流转、协议置换、增容技改等方式实施的低效用地再开发规模；分析低效用地再开发完成规模、取得效益等；分析“十三五”期间的变化趋势。

　　（3）低效用地再开发现状分析。分析本区域低效用地再开发运作主体、组织结构、工作特色；分析近年低效用地主要来源、分布、再开发资金筹集渠道、利益分配等；总结近年低效用地再开发实施成效、实施难点和存在问题。

　　3.形势研判。低效用地再开发形势研判主要包括以下内容：

　　（1）分析低效用地再开发实施的优势。结合社会经济发展水平、区域土地资源利用形势、城市更新和产业发展政策等，分析低效用地再开发在推动土地节约集约用地、落实国土空间规划、促进产业转型升级、提升区域环境空间品质等方面的优势。

　　（2）分析低效用地再开发面临的挑战。结合建设用地减量化趋势、低效用地再开发运行机制、低效用地再开发项目资金平衡情况等，客观分析未来低效用地再开发在“十四五”期间面临的主要挑战。

　　（3）创新低效用地再开发运作模式。明确未来低效用地再开发在建设生态文明、深化供给侧结构性改革、服务经济高质量发展、促进产业转型升级、城市更新、老旧小区改造、国土空间全域综合整治等新时代背景下的功能定位，结合本区域低效用地再开发的优势和挑战，创新低效用地再开发运作模式。

三、深入分析规划期内低效用地再开发潜力

　　低效用地再开发潜力分析应根据低效用地调查和评价结果，结合本轮规划期限内地方政府实施低效用地再开发的现实能力，合理确定低效用地再开发现实潜力规模、类型、分布等。

　　低效用地再开发潜力分析应充分考虑区域经济社会发展水平、发展阶段、规划约束、工程技术措施和资金投入能力，潜力土地在规划期内需在规划许可、权利人意愿、资金成本和收益分配等方面具备可行性。低效用地再开发潜力包括理论潜力和现实潜力。

　　1.理论潜力分析

　　规划应结合相关基础资料和要求，对不同类型的可再开发低效用地的现状用地结构、土地利用强度及投入产出水平进行分析，结合规划利用强度、规划用途及国家和省、地方相关控制指标或标准，分析和测算低效用地再开发土地利用潜力。同时分析低效用地再开发产生的社会、经济和生态效益。

　　2.实现潜力分析

　　规划应综合考虑规划期内经济社会发展水平、用地供需矛盾、再开发建设成本和收益、权利人意愿等现实因素，对低效用地再开发进行可行性分析，确定规划期内可实现再开发的低效用地的规模、类型和分布。

四、合理确定低效用地再开发规划目标

　　规划应以国土空间规划为指导，与相关规划充分衔接，依据可再开发低效用地的现状规模和可实现潜力，确定规划期内低效用地再开发的总体目标。

　　1.定性目标

　　规划应从本区域实际出发，从盘活低效用地、提升土地利用效率，促进产业转型升级、改善人居环境、推动基础设施、公共服务及公用设施配置等方面确定再开发目标。

　　2.定量目标

　　规划应依据定性目标，明确规划期内低效用地再开发总规模、各类型低效用地再开发规模、土地利用强度及土地投入产出强度提升、土地利用结构优化、公共服务及公用设施改善程度、生态环境改善等方面的定量目标。

五、合理安排规划期内低效用地再开发的规模及空间布局

　　规划应根据规划目标，结合低效用地现状及潜力分布，在与国土空间规划充分衔接的前提下，合理确定低效用地再开发项目区布局和再开发利用方向。

　　1.用地结构优化

　　规划应根据规划目标，结合低效用地现状用地结构，充分考虑低效用地再开发区域的道路交通、公共设施配套、产业发展、生态环境等规划约束，合理安排各类建设用地规模，明确再开发项目的用地结构调整优化方向，各用途规划和现状面积及比例的变化情况。

　　2.土地利用强度优化

　　规划应根据规划目标，在与国土空间规划充分衔接前提下，按照国家、省建设项目节约集约利用相关标准要求，充分挖掘低效用地潜力，合理确定再开发项目区土地开发利用强度目标，特别是应明确规划前后容积率、建筑密度、地均固定资产投资等强度指标变化的情况。

六、合理引导规划期内低效用地再开发的土地利用强度及开发时序

　　规划应根据低效用地再开发的总体目标、低效用地现状及分布等情况，合理安排低效用地再开发建设时序，包括分年度再开发建设项目的数量、规模、比例和分布情况等，拟定再开发重点工程。

七、客观评价规划实施产生的效益

　　规划应根据再开发项目区块的现状和规划情况，开展用地效益评价。用地效益评价包含以下三个方面：

　　1.土地利用效益评价。对照现状及规划用地强度、投入产出变化，结合区域产业用地利用强度及投入产出平均水平，国家和省有关节约集约标准，分析规划实施对提高土地利用强度及投入产出水平的影响。

　　2.基础设施配套情况评价。对比现状及规划基础设施配套情况，分析公共服务和公用设施配套完善程度。

　　3.社会综合效益评价。结合规划目标，综合分析低效用地再开发带来的区域功能提升、公共设施配套完善、产业转型升级、人居环境改善和历史人文景观保护等效益。

八、提出保障规划实施的相关措施

　　规划应围绕规划目标，针对性的提出各项保障措施，特别是应根据再开发项目区块的不同类型，针对性的提出政策处理方案。

九、建立低效用地再开发专项规划数据库

　　参照低效用地再开发规划数据库建库要求（江苏省低效用地再开发专项规划和年度实施计划编制指南（试行版）附录D），建立建邺区低效用地再开发规划数据库。

第五章低效用地优化

第一节布局优化

　　建邺区低效用地再开发方式以其他方式和收购储备为主。其中旧厂矿主要是通过政策引导和支持，由原国有土地使用权人自主开发，重新进行规划建设，更好地集聚资源、整合要素配置，优化功能布局，提高土地的使用强度和产出效益；其他低效用地收购储备主要是通过收回、收购低效用地，并进行前期的土地开发和管护，在适当时机投入市场，出让给具备一定实力和开发意愿的社会资本，实现土地的再开发建设，优化用地布局。

　　通过规划引导，优化城镇用地空间布局，莫愁湖街道、南苑街道进一步完善商业服务业、公共管理与公共服务业功能配套，沙洲街道、兴隆街道优化产业结构布局，降低工矿、仓储用地比例，完善居住用地合理布局。

第二节结构优化

　　以实现经济、社会、环境综合效益最大化为目标，优化调整城镇建设用地结构，合理安排居住用地、商业服务业用地、公共管理与公共服务用地等各类用地规模，优化土地利用结构，加快产业结构升级。

　　按照统筹规划、分步实施、政府引导、群众自愿、因地制宜、注重实效的要求，对低效用地各地块的主导用地功能进行引导。再开发后，居住用地总规模增加68.0375公顷，占比提高31.14%；商业服务业用地总规模增加48.8345公顷，占比提高22.35%；公共管理与公共服务用地总规模增加22.7984公顷，占比提高10.43%；工矿用地、仓储用地、其他用地规模有所降低。

第三节强度优化

　　实施低效用地再开发后，建邺区居住用地总建筑面积提高211.52万平方米，平均容积率自1.69提高至2.48；商业服务业用地总建筑面积提高273.09万平方米，平均容积率自0.99提高至4.74。各用途用地平均容积率自0.61提高至3.11，提高率约409.84%，平均建筑密度自18.3提高至32.71，提高率约78.74%，总体上看，通过低效用地再开发工作，建邺区现状低效用地的利用强度将得到显著提升。

第六章再开发项目安排

第一节再开发规模

　　建邺区低效用地再开发地块共61宗，再开发总规模218.5095公顷，低效用地类型主要为旧居住和其他。其中：旧厂矿再开发规模26.0976公顷，占再开发总规模的11.94%；旧居住再开发规模53.3762公顷，占再开发总规模的24.43%；旧商服再开发规模2.5952公顷，占再开发总规模的1.19%；其他再开发规模136.4405公顷，占再开发总规模的62.44%。

第二节项目布局

　　建邺区低效用地再开发项目主要分布在沙洲街道、南苑街道、兴隆街道和莫愁湖街道，按照“更新北中、运营南岛、岛城协同”的总体思路，推进“三区一岛”协同发展。其中，莫愁湖街道低效用地再开发地块16宗，再开发规模40.1153公顷，占比18.36%；南苑街道低效用地再开发地块18宗，再开发规模51.4477公顷，占比23.54%；沙洲街道低效用地再开发地块8宗，再开发规模60.0296公顷，占比27.47%；兴隆街道低效用地再开发地块13宗，再开发规模47.4715公顷，占比21.73%；双闸街道低效用地再开发地块4宗，再开发规模6.8789公顷，占比3.15%；江心洲街道低效用地再开发地块2宗，再开发规模12.5665公顷，占比5.75%。

第三节时序安排

　　根据建邺区低效用地再开发的总体目标、低效用地现状及分布等情况，合理安排低效用地再开发建设时序，其中：2021年规划实施6宗低效用地再开发，再开发规模35.3016公顷，占比16.16%；2022年规划实施13宗低效用地再开发，再开发规模48.0403公顷，占比21.99%；2023年规划实施18宗低效用地再开发，再开发规模47.7386公顷，占比21.85%；2024年规划实施13宗低效用地再开发，再开发规模48.3826公顷，占比22.14%；2025年规划实施11宗低效用地再开发，再开发规模39.0464公顷，占比17.87%。

第七章规划实施效益评价

第一节土地利用效益

　　通过低效用地再开发，扩大了有效建设用地面积，提高了土地利用率，盘活了城镇存量建设用地，缓解了用地供需矛盾，减少了新增建设项目占用耕地。再开发之前部分地区布局和功能混乱、利用粗放，工业用地与周边商业、住宅用地混杂，基础设施陈旧，配套设施落后，通过重新规划建设，完善基础设施配套，改善居民生活环境，优化产业结构，促进社会就业。

第二节基础设施状况

　　规划实施后，部分低效产业用地通过实施流转和协议置换，容积率和建筑密度将得到明显提升，部分僵尸企业也实现了盘活利用，产业用地的地均GDP和税收也将得到极大提升；旧厂矿用地经收储后公开出让，整体容积率也将得到明显提升。低效用地再开发工作有力推动建邺区产业转型升级，增强城市发展竞争力，实现社会经济可持续发展。

第三节社会综合效益

　　实现城市建设由外延扩张向内涵挖掘的转变，从而保护耕地、林地、湿地等具备生态功能的土地，间接加强整个城市区域的生态承载力，促进可持续发展。其次，科学有序实施低效用地再开发工作，通过对城市中闲置、空闲和低效利用的存量建设用地进行再开发，既避免了对新增建设用地指标的占用，又重新激活了此类用地的利用价值。最后，低效用地再开发工作不仅可以满足城市建设用地数量上的需求，还可以优化城市用地结构，合理的用地结构也是城市生态用地发挥最大生态功能的前提之一。不仅如此，在满足集约用地和用地效益双提升的基础上，也可以在条件合适的地块增加城市生态用地的比例，再开发改造后的低效用地，绿化、道路等基础设施更加完善、人居环境也得到明显改善。

第八章保障措施

第一节坚持和加强党的全面领导

　　深入贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义思想，增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”把党的领导贯穿到规划实施的各领域和各过程，完善上下贯通、执行有力的组织体系，提高广大干部适应新时代新要求抓改革、促发展、保稳定水平和专业化能力，为规划实施提供坚强保证。

　　实行“政府主导、部门服务、属地负责”的操作原则，建邺区人民政府成立工作领导小组，规资、土储、发改、商务、市场监管、财政等相关部门作为成员单位，明确各部门职责分工，各街道指定专人负责，切实保障低效用地再开发工作稳步有序开展。

第二节制度保障措施

一、构建考评督导机制

　　工作领导小组加强对低效用地再开发工作进展情况的跟踪督查、指导，协调解决有关问题，及时做好总结，全面评价工作成效。重大情况和问题及时向区政府报告。

　　构建适应高质量发展要求的内生激励机制，健全激励导向的绩效评价机制和尽职免责机制，调动广大干部特别是基层干部的积极性、主动性和创造性。

二、落实差别化的用地机制

　　充分发挥税收调节的杠杆作用，落实好差别化城镇土地使用税政策和低效用地再开发政策，加大对地方贡献大、发展前景好、符合转型升级导向工业企业的扶持力度，坚持问题导向，实施清单化管理，引导企业合理使用土地，促进土地资源的集约利用。

三、完善规划评估机制

　　组织开展规划实施中期和期末评估，分析检查规划实施效果，及时发现规划实施中存在的问题，提出解决问题的对策措施。在规划实施中期，规资、土储组织对规划实施情况进行评估，经评估发现需要对规划进行调整或修改的，经省自然资源厅同意后，开展低效用地再开发专项规划调整或修改工作，经区人民政府批准，报省自然资源厅备案后实施。

第三节资金保障措施

一、发挥市场配置资源主体作用

　　低效用地再开发工作中，政府关注社会效益、城市环境改善和治理效果；参与再开发的土地权利人关注最大化的获取利润；动迁居民和企业关注安置补偿和生活、生产条件的改善。找准三方利益的平衡点是实现低效用地改造的最重要一环，而发挥市场的作用是找准三方利益平衡点最有效的机制。积极拓宽再开发启动资金筹措渠道，引入PPP模式，鼓励原国有土地使用权人、其他市场主体、社会资金参与低效用地再开发，积极争取国家、省城市建设资金投入，建立地方开发基金，专项用于低效用地再开发，以此解决资金问题。

二、出台优惠政策

　　政府应出台支持低效用地再开发的各项优惠政策，比如：对低效用地再开发涉及城市公共基础设施建设的，应从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持；对市场主体实施流转或协议置换的，可给予税收优惠，并同时安排配建相应配套设施；对依法收回、收购存量建设用地用于再开发的，在依法补偿的基础上，可给予原土地权利人一定数量的奖励，具体标准根据省、市有关文件规定执行。

第四节技术保障措施

一、完善规划统筹引领

　　作为随着城市发展从增量向存量时代的转变，低效用地再开发将成为未来城市更新与城市发展的重要模式。针对规划成果中旧居住用途的低效用地，可以纳入城市更新专项规划，综合运用拆除重建、加建改建、维修整治等不同模式，实现再开发利用目标。针对原土地使用权人或市场主体再开发意愿较弱的旧工业、旧商服用途的低效用地，可以纳入土地储备规划，由政府平台统一收储后，采取划拨、招拍挂上市等模式，实现再开发利用目标。