| [主持人]：由于历史原因，市区农村宅基地住宅面积存在大量超面积现象，请问如何登记进行界定和登记？
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[于广浒副局长]：总的原则是市区宅基地使用权标准面积为135平方米，建筑物占地面积不得超过宅基地面积的70%，已确权登记的宅基地使用权和房屋所有权面积按实际登记面积认定。房屋层数不超过两层且建筑面积在上述面积标准以内的，按实际建筑面积登记；建筑面积超过标准面积且总建筑面积低于300平方米的，在登记簿和证书附记栏中注明超标面积。
其中主要也是分阶段，对房屋建筑面积进行认定，主要是（1）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，农民集体成员占用宅基地建房至今未翻建、改建、扩建的，其宅基地面积、房屋面积经“三级确认”并公示15个工作日无异议后，房屋面积按照实际建筑面积予以登记。（2）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施时起至2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施时止，农民集体成员占用宅基地建房的，其宅基地面积、房屋面积经 “三级确认”并公示15个工作日无异议后，房屋建筑面积按照标准面积予以登记，房屋实际建筑面积超过标准面积的，在登记簿和证书附记栏中注明。（3）《江苏省不动产登记条例》实施后，需要提供合法的审批手续才予以登记。 [2020-12-23 9:26:10] |
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| [主持人]：还有一个问题，应该也是我们农民朋友想知道的，就是现在很多农民都进城买房落户了，那么农民进城落户后其宅基地能不能确权登记？
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| [于广浒副局长]：《中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（中发〔2018〕1号）明确要求，依法维护进城落户农民的宅基地使用权、土地承包经营权、集体收益分配权，引导进城落户农民依法自愿有偿退出上述权益，不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。 [2020-12-23 9:25:31] |
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| [主持人]：下面一个问题也是大家都非常关心的，之前网络上也有讨论的。就是城市户籍子女可以继承父母在农村的宅基地吗？
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[于广浒副局长]：由于村民个人对于宅基地只享有使用权，不享有所有权，宅基地不属于“个人合法财产”，不能依法继承。在通常情况下，取得宅基地使用权的人必须具有农村集体经济组织成员资格才行，并且随着集体经济组织成员资格的失去而失去，不在不同农民个体之间流转，即不可以继承，并且农村宅基地使用权主要是为了保障每户农民的居住需求，具有社会保障功能。如果允许继承的话，将导致宅基地无限扩大，违背了《土地管理法》规定的农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。
自然资源部关于《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》中，明确农村居民的房屋可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。也就是说因继承农村宅基地上房屋的，可以继续使用其占用的宅基地，而不是笼统所说的宅基地可以继承，网络上之前有媒体说宅基地可以继承，这种说法是片面的，不准确的。
关于继承农村宅基地上房屋，还有几个方面需要提醒大家注意。第一，坚持房地一体。城镇户籍子女继承了房屋的所有权，尽管宅基地的所有权属于集体，但由于房屋占据着宅基地，因此也可以为其办理确权登记。第二，地上有房才可继承。即，如果房屋倒塌或灭失，则城镇子女不可继承宅基地使用权。第三，可以在该农村集体内买卖，买方应当符合农村宅基地申请条件资格。 [2020-12-23 9:21:52] |
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| [主持人]：根据法律规定农村村民只能享有一处宅基地，也就是通常所说的“一户一宅”。那么在这次“房地一体”的农村不动产确权登记发证中“一户一宅”方面的具体规定是什么？
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| [于广浒副局长]：农村宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。（1）农村村民原则上只能拥有一处符合规定面积标准的宅基地；除继承外，对于一户多宅的，只对一处宅基地进行审批和确权登记发证，其余的只调查统计，不予确权登记发证。（2）已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员、非本农村集体经济组织成员的农民或城镇居民，因继承房屋使用农村宅基地的，可按规定确权登记发证。 [2020-12-23 9:16:09] |
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| [主持人]：下面呢我们就一下农村不动产登记工作中的一些大家关注的热点、焦点问题进行交流。首先由于历史原因，很多宅基地上房屋都没有规划审批或建设方面相关材料，那这种情况能不能登记？
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| [于广浒副局长]：关于这个问题，2019年5月1日出台的《江苏省不动产登记条例》第四十七条规定“本条例施行前房屋已经建成，但缺少权属来源证明材料的，其宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经村民小组、村（居）委会、乡镇人民政府（街道办事处）逐级确认，依法申请登记。”市政府印发的《连云港市区“房地一体”农村不动产登记历史遗留问题处理意见》也有明确规定，主要是采取分阶段处理的原则，经村民小组、村（居）委会、乡（镇）人民政府（街道办事处）“三级确认”程序补办手续，解决大部分历史遗留问题，对其进行登记。 [2020-12-23 9:13:32] |
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| [主持人]：我们刚才了解了此次农村不动产确权登记工作开展背景及要求。那么现在我们来了解一下农村不动产确权登记工作现在进展情况如何？我们又怎么推进该项工作的呢？
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| [于广浒副局长]：好的，主持人。农村不动产确权登记工作是一项复杂系统任务，本次采取“总登记”的形式，即由政府统一组织，自然资源主管部门会同县Ƒ区ƛ、乡镇Ƒ街道ƛ、村委会，组织群众以行政村为单位，统一申请登记，实现批量受理、集中办证。今年9月底我市完成了全市农村不动产权籍调查工作，并通过了省厅审核。另外为保障此次农村不动产确权登记工作顺利开展，切实维护农民的合法权益，市政府制定出台了《连云港市区“房地一体”农村不动产登记历史遗留问题处理意见》，并发布《连云港市人民政府关于在市区开展“房地一体”农村不动产确权登记工作的通告》，这两个文件在市政府网站上都可以找到。各县区政府也印发制定了本地区的历史遗留问题处理意见。市县（区）自然资源和规划局部门印制了《农村房地一体确权登记发证流程》《农村房地一体确权登记发证知识问答》《农房登记发证工作手册》等指导性文件发放至基层，推进我市农村房地一体确权登记工作高效开展。同时我们也希望基层政府、村组和农村村民积极参与到农村不动产登记工作中，积极参与权源资料收集、签字确认、公示审核等工作，助推我市农村不动产确权登记工作。 [2020-12-23 9:12:57] |
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| [主持人]：据了解，今年我市全面开展了农村不动产确权登记工作，这个对于农村村民来说是一件很好的事情，社会各界也都比较关注，请您简要介绍一下此次农村不动产确权登记工作开展背景、含义及要求。
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[于广浒副局长]：好的，主持人。开展农村“房地一体”确权登记发证工作是党中央、省委省政府下达的硬指标、硬任务，已经连续5年被写入中央1号文件，2019年中央和省委一号文均明确要求，要加快推进农村不动产确权登记颁证工作。今年江苏省自然资源厅明确提出，要全力推进“房地一体”农村不动产登记颁证工作，今年年底之前完成颁证率50%以上，明年完成农村房地一体不动产登记应发尽发。
房地一体的农村不动产确权登记发证，就是将农村宅基地和集体建设用地使用权及地上的建筑物、构筑物实行统一权籍调查、统一确权登记，颁发房地一体不动产权证书。通过确权登记发证，明晰农户的产权，将使农民享有的宅基地和集体建设用地使用权及房屋所有权得到法律的确认和保护，赋予农民更多财产权利，为农民增加财产性收入提供产权保障。同时一些已登记发证或未登记发证的宅基地及住房权属存在争议，通过这次房地一体统一确权登记，按不同阶段、不同类型，坚持尊重历史、实事求是的原则，进行具结确权登记，可以妥善处理历史遗留问题，化解权属纠纷，进一步夯实农业农村发展基础，有助于提高农村治理体系和治理能力现代化水平。 [2020-12-23 9:05:08] |
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| [主持人]：各位听众朋友，大家好，这里是行风热线，今天上线单位是连云港市自然资源和规划局，我们邀请到市自然资源和规划局党组成员、副局长于广浒作客直播室，就农村不动产确权登记、不动产交易登记等方面的话题，和大家进行沟通交流，请跟大家打个招呼吧。
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| [于广浒副局长]：主持人好！各位听众朋友们好！非常荣幸做客行风热线栏目，和广大听众朋友们共同交流、探讨农村不动产确权登记、不动产交易登记等方面工作。 [2020-12-23 9:01:29] |
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| [主持人]：各位听众朋友，大家好，这里是行风热线，今天上线单位是连云港市自然资源和规划局，我们邀请到市自然资源和规划局党组成员、副局长于广浒作客直播室，就农村不动产确权登记、不动产交易登记等方面的话题，和大家进行沟通交流，请跟大家打个招呼吧。
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| [于广浒副局长]：主持人好！各位听众朋友们好！非常荣幸做客行风热线栏目，和广大听众朋友们共同交流、探讨农村不动产确权登记、不动产交易登记等方面工作。 [2020-12-23 9:01:29] |
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| [主持人]：据了解，今年我市全面开展了农村不动产确权登记工作，这个对于农村村民来说是一件很好的事情，社会各界也都比较关注，请您简要介绍一下此次农村不动产确权登记工作开展背景、含义及要求。
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[于广浒副局长]：好的，主持人。开展农村“房地一体”确权登记发证工作是党中央、省委省政府下达的硬指标、硬任务，已经连续5年被写入中央1号文件，2019年中央和省委一号文均明确要求，要加快推进农村不动产确权登记颁证工作。今年江苏省自然资源厅明确提出，要全力推进“房地一体”农村不动产登记颁证工作，今年年底之前完成颁证率50%以上，明年完成农村房地一体不动产登记应发尽发。
房地一体的农村不动产确权登记发证，就是将农村宅基地和集体建设用地使用权及地上的建筑物、构筑物实行统一权籍调查、统一确权登记，颁发房地一体不动产权证书。通过确权登记发证，明晰农户的产权，将使农民享有的宅基地和集体建设用地使用权及房屋所有权得到法律的确认和保护，赋予农民更多财产权利，为农民增加财产性收入提供产权保障。同时一些已登记发证或未登记发证的宅基地及住房权属存在争议，通过这次房地一体统一确权登记，按不同阶段、不同类型，坚持尊重历史、实事求是的原则，进行具结确权登记，可以妥善处理历史遗留问题，化解权属纠纷，进一步夯实农业农村发展基础，有助于提高农村治理体系和治理能力现代化水平。 [2020-12-23 9:05:08] |
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| [主持人]：我们刚才了解了此次农村不动产确权登记工作开展背景及要求。那么现在我们来了解一下农村不动产确权登记工作现在进展情况如何？我们又怎么推进该项工作的呢？
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| [于广浒副局长]：好的，主持人。农村不动产确权登记工作是一项复杂系统任务，本次采取“总登记”的形式，即由政府统一组织，自然资源主管部门会同县Ƒ区ƛ、乡镇Ƒ街道ƛ、村委会，组织群众以行政村为单位，统一申请登记，实现批量受理、集中办证。今年9月底我市完成了全市农村不动产权籍调查工作，并通过了省厅审核。另外为保障此次农村不动产确权登记工作顺利开展，切实维护农民的合法权益，市政府制定出台了《连云港市区“房地一体”农村不动产登记历史遗留问题处理意见》，并发布《连云港市人民政府关于在市区开展“房地一体”农村不动产确权登记工作的通告》，这两个文件在市政府网站上都可以找到。各县区政府也印发制定了本地区的历史遗留问题处理意见。市县（区）自然资源和规划局部门印制了《农村房地一体确权登记发证流程》《农村房地一体确权登记发证知识问答》《农房登记发证工作手册》等指导性文件发放至基层，推进我市农村房地一体确权登记工作高效开展。同时我们也希望基层政府、村组和农村村民积极参与到农村不动产登记工作中，积极参与权源资料收集、签字确认、公示审核等工作，助推我市农村不动产确权登记工作。 [2020-12-23 9:12:57] |
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| [主持人]：下面呢我们就一下农村不动产登记工作中的一些大家关注的热点、焦点问题进行交流。首先由于历史原因，很多宅基地上房屋都没有规划审批或建设方面相关材料，那这种情况能不能登记？
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| [于广浒副局长]：关于这个问题，2019年5月1日出台的《江苏省不动产登记条例》第四十七条规定“本条例施行前房屋已经建成，但缺少权属来源证明材料的，其宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经村民小组、村（居）委会、乡镇人民政府（街道办事处）逐级确认，依法申请登记。”市政府印发的《连云港市区“房地一体”农村不动产登记历史遗留问题处理意见》也有明确规定，主要是采取分阶段处理的原则，经村民小组、村（居）委会、乡（镇）人民政府（街道办事处）“三级确认”程序补办手续，解决大部分历史遗留问题，对其进行登记。 [2020-12-23 9:13:32] |
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| [主持人]：根据法律规定农村村民只能享有一处宅基地，也就是通常所说的“一户一宅”。那么在这次“房地一体”的农村不动产确权登记发证中“一户一宅”方面的具体规定是什么？
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| [于广浒副局长]：农村宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。（1）农村村民原则上只能拥有一处符合规定面积标准的宅基地；除继承外，对于一户多宅的，只对一处宅基地进行审批和确权登记发证，其余的只调查统计，不予确权登记发证。（2）已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员、非本农村集体经济组织成员的农民或城镇居民，因继承房屋使用农村宅基地的，可按规定确权登记发证。 [2020-12-23 9:16:09] |
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[于广浒副局长]：由于村民个人对于宅基地只享有使用权，不享有所有权，宅基地不属于“个人合法财产”，不能依法继承。在通常情况下，取得宅基地使用权的人必须具有农村集体经济组织成员资格才行，并且随着集体经济组织成员资格的失去而失去，不在不同农民个体之间流转，即不可以继承，并且农村宅基地使用权主要是为了保障每户农民的居住需求，具有社会保障功能。如果允许继承的话，将导致宅基地无限扩大，违背了《土地管理法》规定的农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。
自然资源部关于《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》中，明确农村居民的房屋可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。也就是说因继承农村宅基地上房屋的，可以继续使用其占用的宅基地，而不是笼统所说的宅基地可以继承，网络上之前有媒体说宅基地可以继承，这种说法是片面的，不准确的。
关于继承农村宅基地上房屋，还有几个方面需要提醒大家注意。第一，坚持房地一体。城镇户籍子女继承了房屋的所有权，尽管宅基地的所有权属于集体，但由于房屋占据着宅基地，因此也可以为其办理确权登记。第二，地上有房才可继承。即，如果房屋倒塌或灭失，则城镇子女不可继承宅基地使用权。第三，可以在该农村集体内买卖，买方应当符合农村宅基地申请条件资格。 [2020-12-23 9:21:52] |
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| [主持人]：还有一个问题，应该也是我们农民朋友想知道的，就是现在很多农民都进城买房落户了，那么农民进城落户后其宅基地能不能确权登记？
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| [于广浒副局长]：《中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（中发〔2018〕1号）明确要求，依法维护进城落户农民的宅基地使用权、土地承包经营权、集体收益分配权，引导进城落户农民依法自愿有偿退出上述权益，不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。 [2020-12-23 9:25:31] |
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| [主持人]：由于历史原因，市区农村宅基地住宅面积存在大量超面积现象，请问如何登记进行界定和登记？
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[于广浒副局长]：总的原则是市区宅基地使用权标准面积为135平方米，建筑物占地面积不得超过宅基地面积的70%，已确权登记的宅基地使用权和房屋所有权面积按实际登记面积认定。房屋层数不超过两层且建筑面积在上述面积标准以内的，按实际建筑面积登记；建筑面积超过标准面积且总建筑面积低于300平方米的，在登记簿和证书附记栏中注明超标面积。
其中主要也是分阶段，对房屋建筑面积进行认定，主要是（1）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，农民集体成员占用宅基地建房至今未翻建、改建、扩建的，其宅基地面积、房屋面积经“三级确认”并公示15个工作日无异议后，房屋面积按照实际建筑面积予以登记。（2）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施时起至2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施时止，农民集体成员占用宅基地建房的，其宅基地面积、房屋面积经 “三级确认”并公示15个工作日无异议后，房屋建筑面积按照标准面积予以登记，房屋实际建筑面积超过标准面积的，在登记簿和证书附记栏中注明。（3）《江苏省不动产登记条例》实施后，需要提供合法的审批手续才予以登记。 [2020-12-23 9:26:10] |
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