为进一步规范和完善我市建筑工程规划核实和土地核验工作，提升建筑工程规划管理审批质效，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《国务院关于促进节约集约用地的通知》《自然资源部关于加强和规范规划实施监督管理工作的通知》《自然资源部关于“以多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》等法律法规及政策规定，以及省厅“双随机、一公开”监管要求，市自然资源和规划局在前期调研各县区局和规划赋权单位实际需求，并参考省内相关地市经验的基础上，结合我市实际，制定《连云港市建筑工程规划核实和土地核验管理规定》（下称《规定》）。现就制定本规定的相关情况解读如下：
    一、政策制定必要性
    （一）补足土地核验程序
    我市此前尚未开展建设项目土地核验工作，而从国家、省相关政策和建设项目监管角度，均要求对建设项目开展土地核验工作。从政策角度，《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）规定：完善建设项目竣工验收制度。要将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况，作为建设项目竣工验收的一项内容。没有国土资源部门的检查核验意见，或者检查核验不合格的，不得通过竣工验收。《自然资源部关于“以多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》明确：在建设项目竣工验收阶段，将自然资源主管部门负责的规划核实、土地核验、不动产测绘等合并为一个验收事项。从监管角度，省厅要求强化土地核验工作，并在用途管制监管系统的建设项目规划核实阶段要求填写是否开展土地核验。制定统一的规划核实和土地核验管理规定，是落实强化土地管理、强化“双随机一公开”的必要措施。
    因此，我市有必要制定建设项目土地核验相关规定，补足土地核验程序。
    （二）衔接现有政策标准
    我市目前现行的关于建筑工程规划核实的管理规定是我局于2023年3月印发的《连云港市建筑工程验线和规划竣工核实管理办法》，《办法》实施以来，有效规范了我市建筑工程规划核实工作。但随着2023年《建设项目规划管理事项办理指南（2023版）》和江苏省《工程建设项目“多测合一”技术规程》的发布，原《办法》依据的相关文件和技术规定已不再适用，因此有必要结合最新的政策文件和技术规定对原《办法》进行修订。
    （三）规范规划土地核验内容
    原《办法》未要求规划核实测量报告中对建筑单体平面布局进行测量。在实际规划核实过程中，存在因施工误差等原因导致的建筑内部墙体厚度或位置变化，与规划许可不一致的情况。因缺少以实际建成情况为准的平面测量图，导致核实人员在进行建筑单体内部布局核验中无法辨别内部墙体等位置是否与规划许可一致，同时无法与后续的不动产测绘进行衔接。因此有必要根据现有标准和实际工作需要，将土地核验和规划核实综合为一个核验内容，并对核验条件和程序等内容进行明确细化。
    （四）夯实“不对应”审批的标准基础
    《规定》在分析近年来各规划审批部门规划核实过程中反映的问题，调研各规划审批部门规划管理需求的基础上，结合原规划核实办法和相关地区经验，对规划核实和土地核验的程序、核验要点和误差处理等进行了细化。标准的统一，为后续规划核实和土地核验“不对应”审批的开展工作，夯实了“同市同标”的基础。
    二、主要内容和特点
    （一）合并土地核验和规划核实
    《规定》依据现有标准和提升规划管理效率的要求，将土地核验和规划核实合并为单一审批事项。结合相关县区和赋权单位意见，明确各自然资源和规划部门应建立规划土地核验多科室协调办理机制；对于规划赋权区域，明确由规划赋权单位牵头召集自然资源部门联合开展规划核实和土地核验工作，避免因职责分散导致的推诿扯皮和审批效率低下等问题。
    （二）明确规划土地核验条件和办理程序
    一是《规定》结合现有标准和既有做法，明确了规划土地核验的申报条件和办理程序，细化核验内容；二是延续并细化分级误差标准和处置原则；三是明确分期核验条件和标准；四是明确加强与城乡规划执法部门的工作衔接。
    （三）鼓励规划土地核验创新审批服务
    《规定》结合工程建设项目行政审批改革和优化营商环境要求，鼓励各审批部门根据实际情况，探索开展规划核实和土地核验审批工作的提前服务、告知承诺和容缺受理等创新机制，逐步夯实规划核实和土地核验不见面、不对应审批基础。
    三、意见征求和采纳情况
    市自然资源局于今年3-4月份与相关县区、规划赋权单位当面沟通交流建筑工程规划管理相关事宜，根据相关单位意见，于5月初开始拟定该《规定》，5月底初稿拟定完成后，并分别通过书面和召开座谈会的方式征求了各县区、部门和规划赋权单位意见，收集16条意见，主要包括适用范围、建议细化土地核验具体内容、明确县区局承担土地核验的具体科室、建议建成面积超容积率但在误差范围内的补缴土地出让金并完善土地手续、取消建筑单体分层平面测量和细化单体平面测绘中与后续不动产测绘衔接等建议，其他主要为具体语句表述等意见。
    现仅就未采纳的意见进行简要说明：一是细化土地核验具体内容的建议。国家、省相关法律法规等未明确土地核验的具体内容，且建设项目的规划核实内容基本涵盖了土地核验的内容，同时《土地合同》中诸如开竣工时间的规定不易核验，因此为便于操作，本《规定》根据相关法律法规要求，并参照其他地市经验，仅明确了土地核验的定义，并未列出土地核验的详细内容。二是关于明确县区局承担土地核验的具体科室。部分县区局负责规划核实的负责人基于便于内部协调的原因，建议在《规定》中明确土地核验的具体科室。考虑各单位情况不同，且为内部协调事项，因此未采纳该意见。三是部分县区局建议适用范围包括各县区局，考虑给予各县区局在具体规划管理过程中的灵活性，且规划土地核验的“不对应”审批尚未开展，因此仍延续此前的适用范围，即不包含各县和赣榆区，但可参照执行。四是部分测绘单位建议取消分层平面测量的建议。在专题征求部分测绘单位意见时，3家测绘单位均建议取消对建筑单体的分层平面测量，理由是本身开发企业对测绘单位的测量完成时间要求就比较紧张，若再增加对单体建筑分层平面测量，时间会更紧张，测绘单位无法完成开发企业的要求。经与测绘处和不动产登记中心沟通，因最新省标已明确要求进行分层平面测量，且为进一步做好规划核实与后续不动产测量衔接工作，鼓励“多测合一”，《规定》委采纳该条意见，仍保留对单体建筑分层平面测量的要求。同时为便利分层平面测绘，有效压缩测绘工作量和时间，《规定》明确在满足误差标准的情况下，可在建筑施工图的基础上绘制分层平面图。
    四、下一步措施
    一是加强对规划核实和土地核验审批人员和相关测绘单位的政策宣贯，二是强化与一码统管、智慧审图系统中的标准衔接，三是研究制定规划核实和土地核验工作质效评估和抽查复核的工作细则，加强规划土地核验的事前服务和事中事后监管工作。

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