各相关单位：

为了进一步鼓励姑苏区居民私有住房自主更新，加强建设规划管理，根据城乡规划、土地管理等相关法律、法规，以及苏州市相对集中行政许可权改革要求，结合姑苏区居民私有住房规划管理过程中收到的反馈意见和建议，我局对《苏州市居民私有住房建设规划管理规定》（苏规法〔2011〕5号）进行了修订，并经局长办公会审议通过。现将修订后的《苏州市姑苏区居民私有住房自主更新规划管理规定》予以公布，自2025年10月1日起施行。

 

 

苏州市自然资源和规划局

2025年8月4日

 

苏州市姑苏区居民私有住房自主更新规划管理规定

 

第一条  为进一步统筹历史文化名城保护和民生发展需求，规范姑苏区范围内居民私有住房自主更新的规划管理，根据相关法律法规及技术规定，结合工作实际，制定本规定。

第二条  本规定所称居民私有住房自主更新，是指居民私有住房的翻建、改建、扩建等活动。

第三条  苏州市自然资源和规划局苏州国家历史文化名城保护区（姑苏）分局具体负责实施姑苏区范围内居民私有住房自主更新规划管理，对居民私有住房的不动产所有权人提供的建设工程规划设计方案进行指导，并做好事中事后监管、规划核实等工作。

第四条  不动产所有权人应当如实提供有关材料和反映真实情况，并对提供材料实质内容的真实性负责。

第五条  位于历史文化街区保护范围（包括核心保护范围和建设控制地带）及历史地段内、风景名胜区及其保护地带内的居民私有住房自主更新，应当按照历史文化名城、历史文化街区相关保护规划及风景名胜区详细规划等实施。

第六条  苏州市自然资源和规划局苏州国家历史文化名城保护区（姑苏）分局应当依法组织开展现场踏勘和现状测量、宗地核对、方案指导等工作。

拟建房屋与相邻建筑毗连或涉及公用、共用、借墙等关系的以及对周边邻居产生日照、通行等影响（如扩建、升楼等）的，须征求相邻利害关系人意见。

涉及直管公房的，需征求不动产所有权人及承租人意见。

涉及位于文物保护单位、尚未核定公布为文物保护单位的不可移动文物的保护范围、建设控制地带内的，以及控制保护建筑划定的保护范围、风貌协调保护区内的，应当征求文物部门意见。

第七条  居民私有住房建设应当立足于促进历史文化名城保护更新，提升城市形象面貌，并符合以下技术规定：

（一）层数及高度：一般不得超过二层，并且高度符合苏州历史文化名城保护相关规划要求。

（二）层高：平均层高控制在3.0米（含3.0米）之内，原地、原面积、原高度翻建的除外。

（三）室外地坪基准标高：以建筑出入口紧邻道路、街巷中心点标高为基准，场地内外高差一般控制在0.3米（含0.3米）以内。如因市政道路建设导致原场地内外地坪高差大于0.3米的，基于防洪要求，场地地坪需与市政道路衔接，在满足日照间距等规划技术要求的前提下，建筑高度允许适当增加。

（四）立面形式：符合苏州传统建筑风貌特点、粉墙黛瓦的建筑主色调，与古城风貌相协调。涉及文物保护单位、控制保护建筑、历史建筑、尚未核定公布为文物保护单位的不可移动文物等建筑，应当根据相应技术要求执行。

（五）住宅建筑的日照间距按照江苏省城市规划管理技术规定执行。日照间距系数应大于或等于1.27（日照标准不低于大寒日1小时）。南北方向一般按1/2日照间距后退宗地红线控制。

下列情形不考虑日照间距：

1. 拟建房屋按原地、原面积、原高度翻建的；

2. 被拟建房屋遮挡的住宅建筑，其相对面不作为主要采光面的。

（六）围墙：居民应在土地使用范围内建设围墙，新建围墙对他人房屋造成日照影响应符合日照间距要求，应当与古城风貌相协调。

（七）山墙：原则上山墙不得新增开窗。确有必要新增开窗的，需满足消防要求。

（八）阳台和露台：沿街不得新增突出开敞式阳台和露台。不得影响交通、市容和邻房的正常使用。位于第五条情形的，露台及开敞式阳台的面积占建筑外轮廓投影面积需小于等于10%，其他区域需小于等于20%。

（九）阁楼：结合实际使用需求，在满足其他技术规定的前提下，可充分利用室内空间设置阁楼，阁楼净高最高须小于2.1米。

（十）屋面：屋面材质优先采用小青瓦、筒瓦，鼓励采用满足屋顶色彩、传统屋面纹理、防水防噪等要求的新型材质。屋面应当采用硬山双坡屋面，条件受限情况下可采用单坡。屋面坡度控制在1/2.5-1/2(21.80°-26.57°)之间，如属于危房原地、原面积、原高度翻建的，可维持原坡度，但最高不得超过1/1.7（30°）。建筑风格需尊重原有风貌，并与周边建筑相协调。

（十一）排水：应当组织好自身的排水系统，不得向邻房的墙体、屋面或院内排水。因城市景观需要或现有平顶屋面出现渗漏等原因，在满足相关规范的前提下，居民可以对原有平顶房屋作平改坡处理，解决排水问题。

（十二）设施：原则上不得设置屋顶附属设施，确需设置的应当符合古城风貌保护要求。

（十三）范围：建筑外轮廓墙体不得超出宗地范围。在没有权属争议的前提下，沿公共街巷一侧可以存在局部出檐等传统风貌特征，但出挑宽度应小于等于0.3米。如为原风貌翻建的，可予以原样保留。

第八条  居民私有住房建设工程规划设计方案编制应满足以下要求：

（一）图纸需采用苏州2000坐标系，图面要求准确、清晰、整洁；

（二）设计图纸需包括现状平面图、规划平面图、立面图、剖面图；平面图中包含坐标及标注拟建建筑相关尺寸、与相邻建（构）筑物标注最小间距，并用双、单线区分拟建建筑和相邻建（构）筑物；

（三）拟建建筑立面均绘制立面图并标注建筑相关尺寸、材质。

第九条  取得建设工程规划许可证的建设工程开工前，不动产所有权人应当按照相关规定申请规划验线。

第十条  居民私有住房建设应当严格按照建设工程规划许可证进行建设，不得擅自变更。确需变更的，必须按规定办理变更手续。

第十一条  苏州市自然资源和规划局苏州国家历史文化名城保护区（姑苏）分局应当依法对居民私有住房建设规划实施情况进行监督检查。

第十二条  建设工程竣工后，不动产所有权人应当按照相关规定申请规划核实。

第十三条  不动产所有权人及其委托人、行政机关及其工作人员等违反本规定的，按《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规的规定进行处置。

第十四条  本规定自2025年10月1日起施行，有效期至2030年9月30日。2011年12月1日公布的《苏州市居民私有住房建设规划管理规定》（苏规法〔2011〕5号）同时废止。