【案例】

　　张某从李某处购得一所房屋，并办理了房屋所有权变更登记，但尚未办理土地使用权变更登记，后由于民事债务纠纷，法院查封了张某的这所房屋。现张某向所在市国土资源局申请变更登记，要求将该房屋使用范围内的土地使用权从李某处过户到自己名下。

　　【疑惑】

　　对于法院查封的房屋使用范围内的土地，国土资源局能否办理土地使用权变更登记手续，将该土地使用权变更至张某名下?  

　　【解析】

　　本案主要涉及房屋所有权和土地使用权的关系，查封的法律效力，以及土地使用权变更登记等问题。

　　关于房屋所有权和土地使用权的关系问题。在张某购房这一环节，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第二十四条第二款的规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。在法院查封张某的房屋这一环节，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号）规定：“人民法院可以查封被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”。从以上规定可以看出，在我国房地是一体的，“房随地走”，“地随房走”。张某从李某处购买房屋，取得房屋所有权的同时，也取得了该房屋使用范围内的土地使用权。法院查封张某的房屋，由于该房屋使用范围内的土地使用权已由张某合法拥有，查封的效力自然应及于该土地使用权。

　　关于查封的法律效力。根据有关查封的法律法规的规定，查封是指人民法院就地封存被申请执行人的财产，不准任何人转移或处理。可见查封的法律效力是不准被查封的财产再行转移，这里需要明确的是，该限制是针对于被执行人将查封的财产转移给第三人即有转移资产的嫌疑的情形的，本案显然不属此情形，张某并非要转移财产。

　　关于土地使用权变更登记的问题。《土地登记办法》（国土资源部令第40号）第四十条规定：“因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件”。可见，张某通过买卖房屋取得该房屋使用范围内的土地使用权，应当依照规定及时办理变更登记。原《土地登记规则》第六十七条规定：“有下列情形之一的，土地管理部门可以作出暂缓登记的决定：（一）土地权属争议尚未解决的；（二）土地违法行为尚未处理或者正在处理的；（三）依法限制土地权利或者依法查封地上建筑物其他附着物而限制土地权利的；（四）法律、法规规定暂缓登记的其他事项”。笔者理解，该条规定法院查封地上建筑物而限制土地权利时要暂缓登记，是指将被查封人的土地使用权变更登记至第三人名下的情形，在新颁布的《土地登记办法》中对此未作出规定。

　　综上所述，笔者认为，张某申请变更登记是将已合法取得的土地使用权以法律形式确定下来的行为，是在行使自己的合法权利，同时，将该土地使用权变更登记至被执行人名下是对查封这一财产保全措施的保护，可以有效保护民事纠纷中债权人的利益。因此，国土资源局应当依法为张某办理变更登记。

　　此外，根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。《土地登记办法》第六十三条规定：“国土资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载”。土地查封登记是为保护债权人的利益，保障土地权利的行使而设立的一种土地登记方式，本案中，国土资源局依法为张某办理土地变更登记后应当将查封情况在土地登记簿上加以记载。