常州市武进区农村集体经营性建设用地

入市管理办法（试行）

第一章            总则

第一条 为规范农村集体经营性建设用地入市行为，构建城乡统一的建设用地市场体系，保障农村集体经济组织和农民的合法权益，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》(人大常委会字〔2015〕1号)、《中共中央办公厅 国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（中办发〔2014〕71号）、《国土资源部关于印发农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则的通知》（国土资发〔2015〕35号）和《江苏省常州市武进区统筹协调推进农村土地制度改革试点实施方案》等文件精神和有关要求，结合我区实际，制定本办法。

第二条 常州市武进区范围内的农村集体经营性建设用地入市，适用本办法。

本办法所称农村集体经营性建设用地，是指依法取得并在土地利用总体规划、城乡建设规划中确定为工矿仓储、商服、旅游等用途的存量农村集体建设用地。

第三条 集体经营性建设用地入市，是指在农村集体经营性建设用地所有权不变的前提下，农村集体经营性建设用地使用权按照依法、自愿、公平、公开的原则，以有偿方式发生转移的行为。

第四条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和自然人，除法律、法规另有规定外，均可依照本办法取得农村集体经营性建设用地使用权。

第五条 区人民政府全面负责集体经营性建设用地入市工作的管理、指导和监督，区国土管理部门具体承办。

常州市公共资源交易中心武进分中心是区农村集体经营性建设用地入市公开交易的服务机构。区内的农村集体经营性建设用地入市交易应当在区公共资源交易中心平台进行。

区农村集体资产管理办公室、发改局、财政局、地税局、环保局、住建局、民政局、不动产登记交易中心、规划管理部门等按照各自职责做好相关工作。

第二章            入市范围、途径

第六条 依法取得、符合规划的工矿仓储、商服、旅游等用途的农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件可开发利用的，农村集体经营性建设用地可直接入市。

第七条 根据土地利用总体规划和土地整治规划，经市政府批准后，在确保建设用地不增加，耕地数量不减少、质量有提高的前提下，对村庄内零星、分散的农村集体经营性建设用地先复垦后，可按计划在全区范围内调整后入市。

第八条 对历史形成的城中村农村集体建设用地，按照政府主导、多方参与的原则，依据经批准的规划开展土地整治，对规划范围内各类土地统一进行复垦、基础设施配套，重新划分宗地和确定产权归属。对不予征收的，在优先保障城中村居民住房安置等用地后，属于经营性用途的农村集体建设用地，可按规定入市。

第九条 异地调整地块涉及不同集体经济组织的，可相互调换土地所有权。土地所有权调换应按下列程序办理：

（一）集体经济组织之间自愿协商，形成调换土地所有权方案，并经双方集体经济组织成员或成员代表会议表决同意，双方签订调换土地协议；

（二）调换土地所有权的相关事项需经所属镇政府（开发区管委会）批准；涉及跨镇调换的，需分别经所属镇政府（开发区管委会）批准；

（三）集体经济组织向相关部门提供调换土地协议、会议决议、镇政府（开发区管委会）批准文件等资料，并申请所有权变更登记。

第十条 异地调整地块涉及不同级差的，可采用货币补差等方式调换所有权。

无法以地换地调换所有权的，可采用纯货币补偿方式调换所有权，涉及的调出土地方集体经济组织成员可参照被征地农民纳入社会养老保障体系。

第十一条 集体经营性建设用地入市地块应当符合以下要求：

（一）产权明晰、无权属争议；

(二）未被司法机关、行政机关限制土地权利；

（三）符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡建设规划、生态环境保护规划;

(四) 土地补偿到位,缴清相关规费。

第十二条 入市交易的集体经营性建设用地一并纳入土地供应年度计划管理，实行城乡供地规模统筹调控。

第三章  入市主体

第十三条 农民集体是农村集体经营性建设用地的入市主体并享有其所有权。鼓励农民集体以合理方式委托代理主体代为管理入市相关事务。

第十四条 集体经营性建设用地属镇集体经济组织的，可以由镇资产管理公司或其代理人作为入市代理实施主体。

第十五条 集体经营性建设用地属村集体经济组织的或者村内其他集体经济组织的，可以委托镇资产管理公司作为入市代理实施主体。

第四章  入市方式

第十六条 集体经营性建设用地可按出让、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式入市。依法取得的集体经营性建设用地使用权，在使用期限内可以转让、出租、抵押。

第十七条 集体经营性建设用地使用权出让、作价出资（入股）入市的，最高年限为工矿、仓储用地50年；商服、旅游等用地40年。集体经营性建设用地使用权以租赁方式入市的，最低租赁期限不少于5年，最高租赁期限不得超过20年。

第十八条 集体经营性建设用地出让，是指集体经营性建设用地所有权人将一定年限的集体经营性建设用地使用权出让，由集体经营性建设用地受让人向集体经营性建设用地所有权人支付土地出让金的行为。

第十九条 集体经营性建设用地租赁，是指集体经营性建设用地所有权人将集体经营性建设用地一定期限内的使用权租赁给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付租金的行为。

第二十条 集体经营性建设用地作价出资（入股），是指集体经营性建设用地所有权人以一定期限的集体经营性建设用地使用权作价，作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业的行为，该土地使用权由企业享有。集体经营性建设用地的土地使用权作价出资（入股）形成的股权由集体经营性建设用地所有权人或其委托的主体单位享有。

第二十一条 集体经营性建设用地使用权转让，是指集体经营性建设用地使用权人按照集体经营性建设用地出让合同的相关规定将集体经营性建设用地使用权再转移的行为。

集体经营性建设用地使用权出租，是指集体经营性建设用地使用权人作为出租人，按照集体经营性建设用地出让合同的相关规定将集体经营性建设用地使用权出租，由承租人向出租人支付租金的行为。

第二十二条 集体经营性建设用地使用权抵押，是指将集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。以出让、作价出资（入股）、租赁和转让方式取得的集体经营性建设用地使用权可按照相关规定办理抵押。集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点暂行办法另行制定。

集体经营性建设用地使用权抵押应当到区不动产登记交易中心办理抵押登记；抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

第二十三条 以租赁方式取得集体经营性建设用地使用权抵押的，其抵押期限不得超过租赁期限，抵押登记证明应当注明租赁土地的租赁期限和租金交纳情况。

第五章  入市程序

第二十四条 集体经营性建设用地出让、租赁交易形式有招标、拍卖、挂牌和协议等。原则上应当采用招标、拍卖和挂牌形式交易。

第二十五条 集体经营性建设用地入市应经本集体经济组织集体研究决定, 并依法形成《集体经营性建设用地入市决议》。

第二十六条《集体经营性建设用地入市决议》包括：

（一）载明集体经营性建设用地所有权人、地块位置、四至、面积、开发用途等；

（二）集体经营性建设用地入市有偿使用方式、使用年限；

（三）集体经营性建设用地入市交易的形式；

（四）集体经营性建设用地入市交易底价，采用招标、拍卖、挂牌形式的应明确是否设置保留底价；

（五）集体经营性建设用地入市地价款支付方式；

（六）集体经营性建设用地入市双方的权利义务及违约责任，期限届满时集体经营性建设用地使用权及地上建筑物的处理办法等。

（七）其他需要集体决策的内容。

第二十七条 区国土管理部门要建立城乡统一的建设用地基准地价评估体系。研究制订建设用地基准地价评估标准，实行动态调整，及时向社会发布。

第二十八条 集体经营性建设用地使用权入市地价应当选择有资质的评估机构评估或参照建设用地基准地价标准来确定。

第二十九条 区规划管理部门、各镇政府（开发区管委会）分别按照经依法批准的城区、集镇区的控制性详规和传统农区的村庄规划，确定入市土地的规划条件或规划指标，办理相关规划许可。

传统农区的，由入市实施主体提出入市土地的建设内容，报区规划管理部门审核后，作为入市交易的规划建设指标；

城区、集镇区的，由区国土管理部门提请区规划管理部门出具规划条件。

第三十条 区国土管理部门定期召集相关镇（开发区）和部门，对提出入市申请的地块进行联合会审。各部门按照职责，对以下内容进行审核：

（一）区发改局、经信局审核产业政策要求；

（二）区环保局审核环保要求；

（三）区规划管理部门审核各类规划要求；

（四）区国土管理部门审核土地规划、土地所有权、地类。

（五）其他需要审核的情况

第三十一条 集体经营性建设用地入市由实施主体向区国土管理部门提出入市申请，申请资料应包括：

（一）入市申请书；

（二）《集体经营性建设用地入市决议》；

（三）土地所有权证明材料；

（四）所在镇政府（开发区管委会）和相关部门审核意见；

（五）土地补偿协议和规费缴纳证明;

(六)  其他需要提供的资料。

第三十二条 集体经营性建设用地入市由区国土管理部门拟定入市方案报区政府批准后，发放《常州市武进区农村集体经营性建设用地入市核准书》。

第三十三条 集体经营性建设用地使用权出让、租赁交易完成后，由出让方与竞得人签订《常州市武进区农村集体经营性建设用地成交确认书》（以下简称《成交确认书》）。

交易结果应在区公共资源交易中心网络平台和村务公开栏等进行公布，接受社会和群众监督。

第三十四条 集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）完成后，其交易信息应在村务公开栏、区公共资源交易中心官方网站等进行公布。新组建的企业或增资入股后的企业在完成工商登记后，应当申请入市土地的使用权登记。

第三十五条 集体经营性建设用地使用权交易双方应签订《常州市武进区农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁、作价出资）合同》（以下简称《合同》）。

第三十六条 集体经营性建设用地使用权入市交易完成后，办理不动产登记；有地上建筑物的，同时申请登记。办理不动产登记时，应向区不动产登记交易中心提交土地登记申请书、申请人身份证明材料、《合同》、地价款、土地增值收益调节金缴纳证明和税收完税、免税或不征税证明等资料。

第三十七条 在办理不动产登记时，以出让和作价出资的方式入市的建设用地使用权，受让方可以作为权利人进行登记。

第六章  收益管理

第三十八条 集体经营性建设用地入市，应承担相应的基础设施建设等开发成本。集体经营性建设用地使用权发生出让、租赁、作价出资（入股）和转让等交易行为的，交易双方都应当按照规定缴纳土地增值收益调节金。

第三十九条 区财政局要会同区国土管理部门等部门制定土地增值收益调节金征收及使用办法，规范调节金的征收、使用和监管，报区政府批准后实施。土地增值收益调节金主要用于统筹城镇和农村基础设施建设、农村生态补偿、被征地农民保障、风险基金等。

第四十条 区财政局应设立农村集体经营性建设用地入市专用账户，交易资金应当全部进入专户管理。土地增值收益调节金按照政府非税收入管理，资金全额上缴区财政，实行收支两条线管理。

第四十一条 农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市增值收益，归农村集体经济组织所有，在集体经济组织内部合理分配。主要用于量化股权、社会保障、完善基础设施和提升农村公共服务等公益事项。建立集体经营性建设用地入市增值收益辅助账户，纳入农村集体三资平台统一管理。

第七章  交易规范

第四十二条 农村集体经营性建设用地入市实行交易保证金制度，参照国务院城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例执行。

第四十三条 集体经营性建设用地使用权人应认真执行法律、法规和政策的规定，按照合同的约定开发使用土地，未经批准不得改变土地用途、容积率等土地使用条件。

农村集体经营性建设用地不得用于商品住宅开发。

第四十四条 农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）年限届满的，农村集体经营性建设用地使用权、地上建筑物及附着物按出让、租赁、作价出资（入股）合同的约定处理；未约定的，由双方协商处理。

第四十五条 按租赁方式取得的集体经营性建设用地使用权，承租人未按《合同》约定按时交纳土地租金的，集体经营性建设用地所有权人可以解除合同，收回土地使用权。

第四十六条 区国土管理部门建立农村集体经营性建设用地信息管理制度，进行实时动态管理。加强与交易机构的衔接，将交易信息及时录入农村集体经营性建设用地信息管理系统。

第四十七条 按照建立城乡统一的建设用地市场要求，积极培育农村集体经营性建设用地市场交易中介组织，引导国有建设用地市场交易中介组织参与集体经营性建设用地入市交易中介服务，为入市交易提供地价评估、交易代理、登记发证等中介服务。

第四十八条 因公共利益需要，依法对集体经营性建设用地实行征收的，经区政府批准后，集体经营性建设用地所有权人可提前收回土地使用权，但应对相关权益人依法予以补偿。

第四十九条 对未取得合法用地手续但符合相关规划的存量集体建设用地，在入市前应当向区财政缴纳相关规费。

第八章  法律责任

第五十条 集体经营性建设用地使用权入市违反本办法的规定交易的，区规划管理部门不得为其办理建设用地规划手续，区不动产登记交易中心不得为其办理登记手续。

第五十一条 国家工作人员在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第五十二条 农村集体经济组织的经营管理者，在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益，由纪检监察部门查处；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第九章  附则

第五十三条 本办法实施之前已依法批准流转的集体经营性建设用地，在符合规划、产业要求的前提下，按照依法自愿、协商一致、公平合理的原则，可参照本办法执行。

第五十四条 本办法由常州市国土资源局武进分局、常州市公共资源交易中心武进分中心共同负责解释。

第五十五条  本规定自发布之日起试行。执行期间，如出台新的规定，按新规定执行。