2025年第02期 

　　  

　　

　　编者按：开展高品质住宅研究是推动住宅从物理空间向生活载体进化的有效途径，也是各地落实双碳战略、锻造新质生产力的重要抓手，本期收集部分国内先进地区的高品质住宅研究的地方政策、经典案例、经验教训，供各位领导和相关部门参考借鉴。 

　　  

　　本期目录 

　　  

　　t  前沿讯息 

　　※ 西安市住建局印发《西安市住宅品质提升设计指引(试行)》(以下简称《指引》 

　　※ 山东率先推出“好房子”支持政策 

　　※ 四川省近日出台“四川省好住房评价标准” 

　　※ 杭州市政府发布进一步开展住宅品质提升工作的实施意见 

　　t 政策聚焦 

　　※ 住房城乡建设部出台《住宅项目规范》 

　　※ 北京市规划和自然资源委员会印发《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》 

　　※ 江苏省住房和城乡建设厅出台《江苏省住宅工程品质提升行动方案》 

　　t 他山之石 

    ※ 成都“七一城市森林花园”—— 国内首次尝试四代住宅

　　※ 扬州恒通“兰亭绿洲”——江苏首个案例 

　　t 热点探究 

　　※ 当前立体住宅建设中存在的主要问题及应对策略 

　　  

　　一、前沿讯息 

　　△6月20日，西安市住建局印发《西安市住宅品质提升设计指引(试行)》(以下简称《指引》)。该《指引》将发挥设计引领作用，完善技术标准，让“好房子”从理念转化为可落地的设计语言，解决住宅痛点问题，从“安全耐久、舒适健康、绿色低碳、智慧便捷”四个维度，切实提升西安住宅品质。 

　　△日前，山东率先推出“好房子”支持政策，高品质住房公贷额度上浮10%以上，目前，上浮额度后公积金贷款金额最高的城市为枣庄，达到160万元，青岛、临沂为150万元，济南、烟台、潍坊为130万元。 

　　△近日，四川省近日出台“四川省好住房评价标准”，成为全国首个落地的地方性住宅品质评价体系。创新性地构建了交通与配套、安全与质量等七大评价维度，并设置相应权重分数。这项创新性标准的推出，标志着房地产行业从"有没有"迈向"好不好"的发展新阶段。 

　　△今年3月，杭州市政府发布进一步开展住宅品质提升工作的实施意见，旨在通过优化规划布局、完善配套设施、加强环境协调等措施，全面提升住宅建设品质和运维水平，推动房地产发展新模式，满足人民群众对高品质生活的需求。 

 

　　二、政策聚焦 

　　▲ 住房城乡建设部出台《住宅项目规范》 

　　住房城乡建设部正式发布《住宅项目规范》（GB 55038-2025），作为强制性国家标准，该规范以“安全、舒适、绿色、智慧”为核心目标，全面覆盖住宅项目的建设、使用和维护全流程，替代了《住宅建筑规范》（2005）、《住宅设计规范》（2011）等旧规中的70余项强制性条文，标志着我国住宅建设正式进入高质量发展新阶段。 

　　《规范》要求，层高与空间标准：新建住宅层高由2.8米提升至不低于3.0米，卧室、起居室净高≥2.6米，厨房、卫生间净高≥2.2米，优化了室内通风、采光与装修灵活性。 

　　电梯配置：四层及以上住宅强制设置电梯（原为七层），十二层及以上住宅每单元至少配置2台电梯，并统一轿厢尺寸，提升无障碍通行与应急救援能力。 

　　隔声与噪声控制：卧室分户墙隔声效果≥50dB、楼板撞击声压级（≤65dB）、卫生间排水噪声（≤33dB）等指标显著提高，解决长期困扰居民的噪声问题。 

　　适老化与无障碍设计：户门净宽≥0.90米、卫生间扶手预留、公共空间无障碍出入口等，响应老龄化社会需求。 

　　结构安全与耐久性：建筑结构设计年限≥50年，屋面防水≥20年，外窗及保温系统寿命≥25年，强化全生命周期质量保障。楼板厚度≥100mm、阳台栏杆高度提升至1.2米（原1.1米），防范高空坠落与结构隐患。 

　　绿色与智慧技术：强制要求公共区域移动信号覆盖电梯轿厢，光纤到户成为标配，提升智慧社区基础能力。夏热冬冷地区需配置供暖设施或预留接口，结合通风与隔热要求，构建低碳节能的室内环境。 

　　居住舒适度优化：每套住宅至少1个房间满足日照标准，结合采光、通风与热环境控制，提升生理与心理健康水平。 

　　《住宅项目规范》不仅是技术标准的迭代，更是对“好房子”价值的重新定义。其通过强制性底线要求与市场引导相结合，推动住宅从“住有所居”向“住有优居”跨越。对房企而言，唯有紧跟政策、深耕产品力，方能在新一轮竞争中占据先机。未来，随着新规落地，住宅交付标准将更趋严格，而居住品质的提升也将成为行业可持续发展的核心驱动力。 

　　  

　　▲北京市规划和自然资源委员会印发《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》 

　　为深入贯彻落实党的二十届三中全会精神，落实住房城乡建设部推进“好房子”建设的工作要求，北京市规划和自然资源委员会以提高人民群众获得感为出发点，聚焦居住生活品质提升，推动北京市商品住宅建设高质量发展，组织编制了《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》（以下简称为《导则》），现已正式发布。 

　　《导则》提出，鼓励综合考虑北方气候特点、区域环境特征、建筑高度等因素，打造设计合理、形式多元、场景多样的住宅阳台，鼓励在多层住宅设置开敞阳台。鼓励通过屋顶绿化、垂直绿化等形式实现多层次立体绿化；鼓励通过在阳台预设种植槽、种植箱、种植池、预留上下水条件等措施，提高室内外绿化环境品质。在不影响居民生活品质的前提下，住宅小区还可在场地内设置有盖且不封闭的风雨连廊，用于连接相互独立的建筑物或将建筑物与社区出入口、小区内广场、游园、凉亭等公共空间相互衔接，方便居民休闲与出行。 

　　《导则》以问题为导向，关注居民生活中经常遇到的“痛点”，为噪音、地漏反味、烟道串味、室内空气和水质等问题提出指导性技术方案，卫生间及厨房的竖向排风道应具有防水、防倒灌及均匀排风的功能，并采取防止支管回流和竖井渗漏的措施；卫生间中选用的卫生器具无存水弯时，应在管道构造做法中设置存水弯，水封高度不应小于50毫米并保证水封可靠有效，严禁使用活动机械密封替代水封。 

　　《导则》也关注适老、适幼设计，强调住区内外无障碍通行的连贯性，打造全龄友好社区。在公共环境上，住区应重点规划老人活动、儿童游乐场所，并设置在阳光充足的区域，宜有不少于1/3的活动场地满足大寒日不低于两小时的日照标准，且应设置全覆盖监控设施；室外活动场地采用防滑、防跌落、防冲撞的安全环保材料，并设置醒目标识，在老年人经常活动的区域，设置紧急求助呼叫按钮并与视频监控联动。在室内环境上，单元主入口门厅、走道、电梯厅等公共空间应满足担架进出及无障碍设计要求，在保证防止雨水倒灌的前提下，减小住宅室内外高差，主入口优先采用平坡出入口。 

　　《导则》旨在提升住宅品质，实现高质量发展。高品质住宅首先要体现的就是产品的品质，要达到标准，让人们满意和喜欢。推动高品质住宅建设，需要全产业链共同努力，实现产品品质与居民满意度的双赢。 

　　  

　　▲江苏省住房和城乡建设厅出台《江苏省住宅工程品质提升行动方案》 

　　《方案》提出在全省开展住宅工程品质提升行动，至2027年底，工程质量缺陷投诉数量下降30%以上，住宅工程品质明显提升。 

　　《方案》明确，实施标准引领行动、设计优化行动、精益建造行动、信息公开行动、满意交付行动、质量维保行动、行业自律行动、数字赋能行动、高效监管行动九项行动。九项行动提出干货满满的举措。比如，标准引领行动中，省修订《住宅设计标准》DB32/3920，聚焦住宅工程隔声、串味、渗漏等质量问题，编制施工建造、检测验收等标准，鼓励集成化设计、工业化建造，形成系列标准。设计优化行动中，提出鼓励开展定制化、个性化住宅设计服务。信息公开行动中，将开展“业主开放日”“业主预看房”，先验房后收房；推动业主参与分户验收。满意交付行动中，提出要确保完整交付，引导建设单位在商品房买卖合同中明确住宅小区室外景观环境、地下室、车库及其他配套设施等与住宅同时交付，向业主交付完整住宅产品。 

　　《方案》还提出，重点开展五项治理：混凝土工程质量治理；工程质量易发问题治理；外墙保温工程质量治理；工程监理规范化治理；工程质量检测市场治理。同时，江苏将健全权责清晰的质量责任体系，打造精益求精的质量控制体系，完善公正严明的质量监管体系，优化多元复合的质量支撑体系，要求各级住房城乡建设主管部门加快优化住宅工程质量地方标准，鼓励编制更高要求的团体标准、企业标准。 

 

　　三、 他山之石 

    ▲成都“七一城市森林花园”—— 国内首次尝试四代住宅　　  

　　主要特点：成都“七一城市森林花园”作为国内首个落地的第四代住房示范项目，以其创新的“空中庭院+垂直森林”设计理念和生态居住模式成为行业焦点。 

　　该项目位于成都市区，采用错层平台设计，保障住户私密性，同时实现户户独立采光。8栋30层住宅楼的外墙全面覆盖垂直绿化系统，每户拥有两层挑高、三面环景的私家花园（面积40–144㎡），覆土深度达50–100厘米，可种植乔木、灌木、花卉等20余种植物，形成“空中森林”景观。其中，绿化覆盖率高达160%，垂直绿化面积达2.72万平方米，相当于1.5个棠湖公园的绿化量，显著改善城市热岛效应和空气质量。 

　  

　　▲扬州恒通“兰亭绿洲”——江苏首个案例 　　  

　　主要特点：作为恒通集团“绿洲系”首发产品，融合生态理念与科技住宅技术，是扬州市场具有代表性的创新住宅项目。空中露台全覆盖。 

　　该项目为扬州首个实现“户户有露台”的生态住宅区（洋房一楼除外），每户洋房均配备瞰景阳台及空中露台，合院则赠送南北庭院，极大拓展生活场景，满足都市人亲近自然的需求。项目容积率仅1.30（南地块1.4，北地块1.13），绿化率35%，楼栋间距开阔，保障私密性与采光。北地块规划18栋低密合院，仅51套联排别墅，挑高7.2米（单层3.6米），采用大宽厅+全卧室朝南设计，颠覆传统别墅格局，赠送大面积庭院空间。 

　　

　　  

　　四、热点探究 

　　当前立体住宅建设中存在的主要问题及应对策略 　　  

　　（一）技术瓶颈与创新突破受限 

　　存在问题：一是结构安全与抗震性能待验证，3D打印混凝土建筑虽理论抗震性优，但实际性能需实验验证。缩尺模型测试显示，在九度地震下虽裂缝贯通但未倒塌，但钢筋框架与打印体的协同性、长期耐久性仍存疑。二是错层、跃层设计在立体住宅中应用增多，但在地震频发区域可能削弱整体稳定性。三是生态维护挑战，覆土厚度不足（如安溪县要求乔木覆土≥0.8米）导致大型植物根系受限，影响生态效果。垂直森林的植物存活率低、蚊虫滋生、灌溉系统故障频发，比如成都“七一花园”需物业每周消杀。 

　　解决策略：一是技术融合与实验验证，推广“3D打印+钢筋框架”复合结构，通过振动台模拟地震（如中国地震局工力所实验），优化打印参数与配筋方案。可采用模块化预制，如新加坡QR3D住宅将倾斜部件分块打印后拼接，解决结构坍塌问题。二是智能生态管理系统，强制配置自动喷灌、土壤湿度监测系统（安溪县试点要求自动点灌系统）。引入抗逆性强、低维护的本地植物物种，减少虫害与灌溉依赖（如荷兰特鲁多项目选用70种适生植物）。 

　　（二）政策标准与监管落地难度较大 

　　存在问题：一是规范滞后于创新实践，立体住宅的空中花园产权归属、共享平台管理责任缺乏法律界定，易引发业主违规封闭或改造纠纷。3D打印建筑尚未纳入国家建筑规范，验收标准缺失。二是监管与验收机制不完善，立体绿化施工质量监管难，如防水层渗漏、荷载超限等问题隐蔽性强，住宅渗漏、外墙脱落仍是质量顽疾。 

　　解决策略：一是地方试点推动标准制定，可借鉴浙江安溪县《立体生态住宅试点方案》等发达地区的先进案例，全面把控关键键技术标准。二是强化全过程监管，积极推广江苏省“五项治理”经验，将隔声、防水纳入竣工验收必检项，提高建材抽检比例。建立“设计-施工-运维”责任追溯制，如安溪县要求物业签订维护协议，严禁业主私改花园用途。 

　　（三）成本控制与市场推广滞后 

　　存在问题：一是建造成本居高不下，垂直森林项目综合成本比普通住宅高30%-50%，主因是结构加固、灌溉系统及维护支出。3D打印虽减少人工，但设备投入与材料研发成本高昂（如博科测试振动台研发费占营收8.67%）。二是市场接受度分化，高端项目（如成都“七一花园”均价1.48万/㎡）主打改善客群，但刚需群体对公摊增加、物业费上涨敏感。 

　　解决策略：一是政策激励与技术降本，比如容积率奖励：安溪县试点中，空中花园不计容不计产权，变相降低开发商土地成本。规模化应用3D打印：工厂预制构件+现场组装模式（如新加坡项目）减少人工与工期。二是差异化产品定位，主要实施公益化路径，比如荷兰特鲁多垂直森林项目，将50㎡小户型与绿化结合，面向低收入青年群体。三是积极争取科技溢价，扬州恒通“兰亭绿洲”以恒温恒氧系统（节能30%）支撑1.26万/㎡均价，低于周边竞品。 

　　（四）运维体系与长效管理尚不健全 

　　存在问题：一是后期维护责任模糊，比如空中花园修剪、防水层更换等费用未被纳入前期规划，物业与业主常推诿责任。 

　　同时，立体绿化需专业园艺团队，二三线城市人才储备不足。 

　　二是用户使用不当，业主违规封闭花园、加建阳光房，破坏建筑承重与通风设计。 

　　解决策略：一是强制运维资金与专业服务，比如安溪县要求开发商在销售前签订《物业附加服务协议》，明确绿化维护收费标准。再比如政企合作培养“建筑园艺师”岗位，如成都项目由物业团队提供每周修剪服务。二是用户教育与技术约束，购房时签署《花园使用承诺书》，禁止私改结构与明火操作。可采用轻量化种植槽与防穿刺防水层，降低业主改造可行性。 

（本刊内容来源政府公开信息或专业机构研究）